Верховный Суд объяснил последствия отмены судебного решения о признании недействительным договора ипотеки

 Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины рассмотрела дело об обращении взыскания на предмет ипотеки отметил следующее:

В соответствии со статьей 1 Закона Украины «Об ипотеке» ипотекой признается вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника в порядке, установленном настоящим Законом.
Ипотека возникает на основании договора, закона или решения суда.
Таким образом, ипотека как имущественный способ обеспечения исполнения обязательства является особым (дополнительным) обеспечительным обязательствам, имеет целью стимулировать должника к исполнению основного обязательства и предотвратить негативные последствия нарушения должником своих обязательств или уменьшить их.
Обеспечительное обязательства (взаимные права и обязанности) возникает между ипотекодержателем (кредитором по основному обязательству) и ипотекодателем (должником по основному обязательству).

Выполнение обеспечительного обязательства, возникающего по ипотеке, заключается в реализации ипотекодержателем (кредитором) вправе получить удовлетворение своих требований за счет переданного должником в ипотеку имущества преимущественно перед другими кредиторами этого должника. Сущность этого права заключается в том, что оно позволяет удовлетворить требования кредитора даже в случае неисполнения должником своего обязательства в силу компенсацийности этого права за счет ипотечного имущества и установленного законом механизма осуществления кредитором своего преважно права, независимо от перехода права собственности на это имущество от ипотекодателя к другому лицу (в том числе и в случае недоказанности к этому лицу информации об обременении имущества).
Частью пятой статьи 3 Закона Украины «Об ипотеке» предусмотрено, что ипотека имеет производный характер от основного обязательства и является действительной до прекращения основного обязательства или до окончания срока действия ипотечного договора. Как усматривается из кредитного договора, срок его действия — до 25 декабря 2012 года. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение, которое имело место во время действия договора (часть четвертая статьи 631 Гражданского кодекса Украины, (далее — ГК Украины).
Статьей 23 Закона Украины «Об ипотеке» определено, что в случае перехода права собственности (права хозяйственного ведения) на предмет ипотеки от ипотекодателя к другому лицу, в том числе в порядке наследования или правопреемства, ипотека является действительной для приобретателя соответствующего недвижимого имущества, даже в том случае, если до его сведения не доказана информация об обременении имущества ипотекой. Лицо, к которому перешло право собственности на предмет ипотеки, приобретает статус ипотекодателя и имеет все его права и несет все его обязанности по ипотечному договору в том объеме и на тех условиях, которые существовали до вступления его в права собственности на предмет ипотеки.
Установив по делу, просматриваемой факт перехода права собственности на спорную квартиру при исключении из Государственного реестра ипотек записи об обременении права собственности на эту квартиру, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился и суд кассационной инстанции, пришел к обоснованному выводу о применении к спорным правоотношениям статьи 23 Закона Украины «Об ипотеке» и распространение ее действия на ответчика, учитывая следующее.
Согласно части первой статьи 4 Закона Украины «Об ипотеке» (в редакции, действовавшей на момент заключения договора ипотеки) обременения недвижимого имущества ипотекой подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством.
Законом Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» определены правовые, экономические и организационные основы проведения государственной регистрации и других прав, которые подлежат регистрации по этому закону, и их обременений.
По нормам части третьей статьи 3 настоящего Закона права на недвижимое имущество и их обременения, которые подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Законом, возникают с момента такой регистрации.
Аналогичные положения содержатся и в части второй статьи 3 Закона Украины «Об ипотеке», согласно которой взаимные права и обязанности ипотекодателя и ипотекодержателя возникают с момента государственной регистрации ипотеки в соответствии с законом.
Кроме того, порядок государственной регистрации ипотек во время возникновения спорных правоотношений регулировался Временным порядком государственной регистрации ипотек, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 31 марта 2004 года № 410 (утратил силу 1 января 2013) и Порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений , утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 17 октября 2013 № 868.
В соответствии с частями первой, второй статьи 26 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» записи в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество вносятся на основании принятого решения о государственной регистрации прав и их обременений.
В случае отмены на основании решения суда решение о государственной регистрации прав в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество вносится запись об отмене государственной регистрации прав.
Пунктом 75 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 17 октября 2013 № 868, предусмотрено, что решение суда о обременения прав на недвижимое имущество, которое вступило в законную силу, является документом, подтверждающим возникновение, переход и прекращение обременений прав на недвижимое имущество.
Если судебный акт отменен, то он не порождает никаких правовых последствий с момента его принятия.
При таких условиях в случае отмены незаконного судебного решения о признании ипотеки недействительным, на основании которого из Государственного реестра ипотек исключено запись об обременении, действие ипотеки подлежит восстановлению с момента совершения первичной записи в Государственном реестре ипотек, который исключен на основании незаконного решения суда, поскольку отпала основание исключения этой записи.
Это означает, что ипотека является действительной с момента внесения о нем первичной записи в Государственный реестр ипотек.
Указанный вывод согласуется и с положениями статьи 204 ГК Украины, которая закрепляет презумпцию правомерности сделки. Эта презумпция состоит в том, что совершенное сделка считается правомерным, то есть таким, что порождает, изменяет или прекращает гражданские права и обязанности, пока эта презумпция НЕ БУДЕТ опровергнута, в частности, на основании решения суда, вступившего в законную силу.
Таким образом, если презумпция правомерности договора не опровергнута (а в случае, просматриваемой — в связи с отменой судебного решения), все права, приобретенные сторонами сделки по этому договору, должны беспрепятственно осуществляться, а созданные обязанности подлежат исполнению.
Поэтому принятие судом решения о недействительности (расторжения) договора ипотеки, которое впоследствии было отменено, не опровергает презумпции правомерности сделки, а договор ипотеки (правах и обязанностях сторон) остается в силе с момента его первичной регистрации в Государственном реестре ипотек.
При таких обстоятельствах, учитывая толкование сущности ипотеки и содержания правовых механизмов обеспечения прав всех сторон спорных правоотношений можно сделать вывод о том, что эффективным восстановлением прав кредитора в связи с отменой незаконного судебного решения является применение предусмотренной соглашением сторон процедуры обращения взыскания на ипотечное имущество как одного из условий предоставления (получения) кредита.