Верховный Суд высказался о расторжении договора аренды земли в случае продажи недвижимости

В хозяйственный суд обратилось Общество с иском к городскому совету о расторжении договора аренды земли. Истец отмечал, что продал нежилые помещения, расположенные на земельном участке, а согласно договора купли-продажи нежилых помещений с момента возникновения права собственности у покупателя на недвижимое имущество, у продавца — истца прекращается право пользования земельным участком. Ответчик отказал в расторжении договора, а потому основания для расторжения договора в судебном порядке по основаниям смены собственника имущества, которое расположено на арендованной по Договору земельном участке.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, в связи с тем, что истцом не доказано суду наличии всех оснований для расторжения договора, перечень которых приведен в статье 32 Закона Украины «Об аренде земли». Также суд отметил, что истец не предоставил доказательств уведомления нового владельца о необходимости переоформления на себя правовых документов на землю.

Апелляционный хозяйственный суд удовлетворил иск, в связи с тем, что фактическое пользование земельным участком, на котором расположено недвижимое имущество (нежилые помещения), осуществляет его новый владелец. Истец, как предыдущий землепользователь добровольно отказался от права пользования указанным земельным участком, а законодательством, статьей 31 Закона Украины «Об аренде земли», статьями 120, 141 ЗК Украины, частью 1 статьи 377 ГК Украины, предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка по решением суда по требованию одной из сторон договора.

ВС не согласился с выводами апелляционного хозяйственного суда о наличии оснований для расторжения договора аренды и оставил в силе решение хозяйственного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований.

ВС разъяснил, что в случае перехода права собственности на имущество, находящееся на арендованном земельном участке, к новому владельцу с момента приобретения права собственности на это имущество переходит право аренды земельного участка, на котором указанное имущество расположено в том же объеме и условиях, которые были у предыдущего владельца.

Поэтому с момента приобретения права собственности на недвижимое имущество лицо, которое стало новым собственником такого имущества, одновременно приобретает право аренды земельного участка, на котором расположено это имущество в связи с прекращением права собственности на него и, соответственно, прекращением права пользования предыдущего владельца земельным участком, на котором это имущество расположено, согласно части 2 статьи 120 ЗК Украины. А лицо, которое приобрело право собственности на это имущество фактически становится арендатором земельного участка, на котором оно расположено в том же объеме и на условиях, что и у предыдущего владельца. При этом Договор аренды этого земельного участка относительно предыдущего ее пользователя (предыдущего владельца недвижимого имущества) прекращается соответствующим договором, на основании которого новым владельцем приобретено право собственности на расположенное на данном земельном участке имущество, следовательно Договор не подлежит расторжению.

Суд кассационной инстанции согласился с выводом местного хозяйственного суда о том, что статья 32 Закона Украины «Об аренде земли» не предусматривает прекращения договора аренды земли путем его расторжения в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном  земельном участке другим лицом.

Поэтому ВС указал, что отчуждение объекта недвижимости, находящегося на арендованном земельном участке не является основанием для расторжения договора аренды с предыдущим владельцем, поскольку такой договор прекращается в последнем, однако действует на тех же условиях в отношении лица, которая, приобретя право собственности на недвижимое имущество, размещенное на арендованном земельном участке, с момента вступления такого права приобретает также право аренды земельного участка, на котором это имущество расположено, а значит и соответствующие права и обязанности, в частности по уплате арендной платы за пользования земельным участком (постановление от 10.04.2018 по делу № 915/672/17).

Источник: Українське право