ВСУ высказался об увеличении площади квартиры без согласия инвестора

Верховный Суд Украины на заседании Судебной палаты по гражданским делам 24 июня 2015 года рассмотрел дело № 6-88цс15 по иску о выдаче документов на новопостроенную квартиру, площадь которой была увеличена. Стороны не сошлись в размере доплаты.

Разъяснено, что при исследуя содержание правоотношений сторон договора, суды должны исходить из условий договора, его буквального и логического содержания, из намерений сторон именно того договора, по поводу которого возник спор, а также из того, что стороны правоотношений должны действовать добросовестно.

Однако, придя к выводу, что ответчик, действовавший по договору поручения о привлечении инвестиций в строительство жилья, действовал от имени инвестора-генподрядчика, суд исходил не из условий договора между ответчиком и истцами, по поводу которого возник спор, а из условий договора между ответчиком и генподрядчиком, на который нет ссылки в спорном договоре.

Следовательно, суды в нарушение ст.ст. 11, 509 ГК, принимая решение, не обратили внимание на содержание договора, заключенного сторонами, и не применили к этим правоотношениям указанные нормы материального права, подлежащие применению. Установив наличие договорных правоотношений и факт превышения размера жилой площади квартиры по сравнению с указанной в договоре, суды не обратили внимание на следующее.

Согласно ст. 526 ГК обязательство должно выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Вместе с тем стороны могут по взаимному согласию изменить условия договора, если иное не установлено договором или законом. При этом изменение или расторжение договора совершается в той же форме, что и договор, который изменяется или расторгается, если иное не установлено договором или законом.

Однако если это условие существенно меняет условия договора, то эти обстоятельства являются существенными. Истцы имели право не принять исполнение договора и отказаться от него, если это установлено договором или законом.

Учитывая содержание исковых требований, обязательность условий договора для выполнения, баланса интересов обеих сторон договора следует сделать вывод, что увеличение без согласия инвестора жилой площади квартиры, которая должна быть передана инвестору по условиям договора инвестиций, не лишает права обязанную сторону договора передать указанную квартиру инвестору, а инвестора — оплатить увеличенную площадь на условиях договора, если он принял исполнения договора или требует его выполнения в судебном порядке.