ВСУ разъяснил значение нормативной денежной оценки при заключении договора аренды

Верховным Судом Украины пересматривались судебные решения по делу о признании незаконными приказов Главного управления Госземагентства, признании недействительными договоров аренды земельных участков, отмены решения о государственной регистрации права аренды земельных участков, возврат земельных участков.

В суд с указанными требованиями обратился прокурор. Прокурор, среди прочего, ссылался на то, что на момент заключения оспариваемых договоров не было проведено нормативной денежной оценки земель, которая является основой для определения размера арендной платы для земель государственной и коммунальной собственности, а размер арендной платы является существенным условием договора аренды земли.

Решениями судов исковые требования прокурора удовлетворены частично. Суды признали недействительными 31 договор аренды земельных участков, заключенные между Главным управлением Госземагентства и лицом сроком на 49 лет для ведения фермерского хозяйства; отменили решение регистрационной службы о государственной регистрации права аренды земельных участков и обязали его вернуть земельные участки.

В ВСУ обратился арендатор и просил отменить решение судов с направлением дела на новое рассмотрение. Заявитель для сравнения предоставил копии постановлений ВХСУ, в которых указано, что нормативная денежная оценка земельного участка, передаваемого в аренду, не входит в исчерпывающий перечень существенных условий договора аренды земли, установленного частью первой статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли», а потому неопределенность нормативной денежной оценки земельных участков в спорном договоре не порождает юридических последствий и не вызывает его недействительность.

Верховный Суд Украины заявление лица удовлетворил.

Согласно правового заключения ВСУ по данному делу нормативная денежная оценка — конкретная стоимостная характеристика, содержит ряд этапов, предусмотренных действующим законодательством. В частности, это принятие уполномоченным органом власти решения о проведении нормативной денежной оценки земель, разработка технической документации денежной оценки специальной учреждением, согласование технической документации органами власти, принятия соответствующим советом решения об утверждении технической документации.

Частью первой статьи 13 Закона Украины «Об оценке земель» предусмотрено, что для определения размера арендной платы для земель государственной и коммунальной собственности обязательно проводится и используется нормативная денежная оценка земельных участков, которая представляет собой капитализированный рентный доход (доход, который можно получить с земли как фактора производства в зависимости от качества и местоположения земельного участка), определенный по установленным и утвержденным нормативам (статья 1 Закона Украины «Об оценке земель»).

В соответствии со статьей 93 ЗК Украины ответчик приобретает право использовать земельный участок и обязанность платить арендную плату не с момента принятия решения компетентным органом о передаче этого участка в аренду, а с момента заключения договора аренды земли.

Нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы при заключении договора аренды.

По обстоятельствам дела в дальнейшем стороны оспариваемых договоров совершили действия, направленные на приведение указанных сделок в соответствие с требованиями закона: определили нормативную денежную оценку земельных участков, которые передавались в аренду и заключили дополнительные соглашения, которыми были внесены изменения в спорных договоров по данному вопросу.

ВСУ отметил, что судами не установлено все обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Суды не определили какое право арендодателя нарушено и это ли нарушения в соответствии с требованиями статьи 16 ГК Украины обуславливает применение такого способа защиты, как признание сделок недействительными; не выяснили, не противоречит положениям статьи 632 ГК Украины приведения сторонами договоров аренды в соответствие с требованиями закона и соответствует требованиям Закона Украины «Об оценке земель» нормативная денежная оценка земли, которая является предметом оспариваемых договоров; не выяснили, полномочный органа, который выступил арендодателем земельных участков и заключил договоры аренды земельных участков