Верховный Суд Украины выразил правовую позицию о порядке государственной регистрации обремененного ипотекой недвижимого имущества

Рассмотрев дело № 6-1534цс16 Суд сделал следующий правовой вывод:
статьей 23 Закона Украины «Об ипотеке» определено, что в случае перехода права собственности (права хозяйственного ведения) на предмет ипотеки от ипотекодателя к другому лицу, в том числе в порядке наследования или правопреемства, ипотека является действительной для приобретателя соответствующего недвижимого имущества, даже в том случае, если до его сведения не донесена информация об обременении имущества ипотекой. Лицо, к которому перешло право собственности на предмет ипотеки, приобретает статус ипотекодателя и имеет все его права и несет все его обязанности по ипотечному договору в том объеме и на тех условиях, которые существовали до его вступления в права собственности на предмет ипотеки.

Согласно части первой статьи 4 Закона Украины «Об ипотеке» обременения недвижимого имущества ипотекой подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством.

Согласно части третьей статьи 3 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» права на недвижимое имущество и их обременения, которые подлежат государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации.

Аналогичные положения содержатся и в части второй статьи 3 Закона Украины «Об ипотеке».

Записи в Государственный реестр прав на недвижимое имущество вносятся на основании принятого решения о государственной регистрации прав и их отягощений (части первая и вторая статьи 26 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений»).

В случае отмены на основании решения суда решение о государственной регистрации прав в Государственный реестр прав вносится запись об отмене государственной регистрации прав.

Если судебный акт отменен, то он не порождает никаких правовых последствий с момента его принятия.

При таких условиях, в случае отмены судебного решения о признании ипотеки недействительным на основании которого из Государственного реестра ипотек исключено запись об обременении, действие ипотеки подлежит восстановлению с момента совершения первичной записи в Государственном реестре ипотек, который исключен на основании решения суда, отменено, поскольку отсутствует основание исключения этой записи.

Это означает, что ипотека является действительной с момента внесения о ней первичной записи в Государственный реестр ипотек.

Указанный вывод согласуется и с положениями статьи 204 ГК Украины, которая закрепляет презумпцию правомерности сделки. Эта презумпция означает, что совершенная сделка считается правомерной, то есть такой, что порождает, изменяет или прекращает гражданские права и обязанности, пока эта презумпция НЕ БУДЕТ опровергнута, в частности, на основании решения суда, вступившего в законную силу.

     В случае неопровержения презумпции правомерности договора (а в случае, просматриваемой в связи с отменой судебного решения) все права, приобретенные сторонами сделки по ним, должны беспрепятственно осуществляться, а созданные обязанности подлежат исполнению.

Положениям части первой статьи 39 Закона Украины «Об ипотеке» предусмотрен перечень компонентов, которые являются обязательными для указания судом в решении об обращении взыскания на предмет ипотеки путем его реализации, в том числе и реализации на публичных торгах. При этом, исходя из содержания понятия «цена», как формы денежного выражения стоимости товара, услуг и т.п., в понимании статьи 39 настоящего Закона суд должен установить начальную цену предмета ипотеки для его дальнейшей реализации на публичных торгах, то есть четко определить цену предмета в денежном выражении , отметив ее в решении.