ВС роз’яснив, як розуміти положення, що визначають алгоритм дій орендодавця після отримання листа орендаря про поновлення договору оренди землі

Господарські суди розглядали справу за позовом Товариства до Головного управління Держгеокадастру про визнання недійсним рішення, визнання укладеною додаткової угоди.

Позивач покликався на те, що має переважне право на поновлення дії договору, про що направив лист-повідомлення та додав до нього проект додаткової угоди. Але відповідач безпідставно і з порушенням строків відмовив йому в укладенні додаткової угоди. Оскільки у встановлені статтею 33 Закону України «Про оренду землі» строки відповідач не повідомив про відмову в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі, позивач вважав спірний договір поновленим, а запропоновані зміни в частині строку дії договору та відсотків орендної плати відповідають нормам законодавства України та є більш сприятливими для відповідача.

Суд першої інстанції відмовив у задоволенні позову з огляду на те, що сторони не досягли згоди щодо зміни істотних умов договору, запропонованих позивачем. А договір оренди землі є припиненим, про що встановлено рішенням господарського суду в іншій справі, тому переважне право позивача на укладення договору також є припиненим і оскаржуваним листом-повідомленням права позивача не порушені.

З таким рішенням погодився і апеляційний суд.

Верховний Суд скасував рішення судів попередніх інстанцій в частині відмови у задоволенні позовних вимог про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки та справу в цій частині направив на новий розгляд до суду першої інстанції.

Суд касаційної інстанції звернув увагу на те, що орендар земельної ділянки виконав свій обов`язок щодо повідомлення орендодавця у строк, передбачений умовами договору оренди, що також узгоджується з положеннями частини 2 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

А законодавець у частині 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначив алгоритм дій, який зобов`язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:

1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону;
2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;
3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);
4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Касаційний господарський суд роз’яснив, що зазначені положення слід розуміти таким чином:

а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;
б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

Суд зауважив, що у разі встановлення обставин дотримання орендарем процедури і строків звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі та невиконання орендодавцем установленого частиною 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» обов`язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення, поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною.

Оскільки суди попередніх інстанцій, встановивши факт недотримання відповідачем порядку розгляду надісланого позивачем листа-повідомлення не проаналізували поведінку відповідача на предмет її добросовісності, ВС визнав висновки судів про відмову в задоволенні позову в частині визнання укладеною між Позивачем та Відповідачем додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки передчасними і зробленими без урахування вимог частини 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі». 

Суд звернув увагу, що закріплений у цивільному законодавстві принцип добросовісності не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

У правовідносинах щодо поновлення договору оренди землі добросовісність орендодавця становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони – орендаря.

Не визнав ВС і преюдиційності судового рішення про встановлення факту припинення договору, та зазначив, що, зважаючи на положення частин 1, 4 статті 75 Господарського процесуального кодексу України, припинення договору не є тією обставиною, яка не підлягає доказуванню в рамках спірних правовідносин, які склались між сторонами в межах даної справи, а є оцінкою доказів (постанова від 15.09.2019 у справі № 912/1984/17).