ВСУ рассмотрел дело об обращении взыскания на реконстрированное помещение

Верховный Суд Украины на заседании Судебной палаты по гражданским делам 6 июля 2016 года рассмотрел дело № 6-1213цс16 об обращении взыскания на предмет ипотеки. Спор касался квартиры, которая была реконструирована из нежилого помещения, находящегося в ипотеке (без согласия ипотекодержателя). Должник банка не выплатил кредит и без письменного согласия ипотекодержателя по договору купли-продажи продал часть предмета ипотеки (получив правоустанавливающие документы на квартиру после реконструкции нежилого помещения), не известив ипотекодержателя об отчуждении. Банк просил обратить взыскание на предмет ипотеки — квартиру, принадлежащую покупателю.

При рассмотрении была сформирована следующая правовая позиция.

Частью 5 статьи 3 Закона «Об ипотеке» предусмотрено, что ипотека имеет производный характер от основного обязательства и является действительной до прекращения основного обязательства или до окончания срока действия ипотечного договора.

Согласно статье 12 Закона в случае нарушения ипотекодателем обязанностей, установленных ипотечным договором, ипотекодержатель имеет право требовать досрочного исполнения основного обязательства, а в случае его неисполнения — обратить взыскание на предмет ипотеки.

Статьей 23 Закона определено, что в случае перехода права собственности (права хозяйственного ведения) на предмет ипотеки от ипотекодателя к другому лицу, в том числе в порядке наследования или правопреемства, ипотека является действительной для приобретателя соответствующего недвижимого имущества, даже в том случае, если до его сведения не доведена информация об обременении имущества ипотекой.

Лицо, к которому перешло право собственности на предмет ипотеки, приобретает статус ипотекодателя и имеет все его права и несет все его обязанности по ипотечному договору в том объеме и на тех условиях, которые существовали до вступления его в права собственности на предмет ипотеки.

В пересматриваемом деле спорная квартира не является вновь объектом недвижимого имущества, поскольку создана с привязкой к уже существующей заложенной недвижимости, с использованием ее функциональных элементов, поэтому вывод судов о том, что спорная квартира является не ипотечным имуществом, а другим объектом недвижимости, преждевременен. Таким образом, в этом в деле суды неправильно применили нормы статьи 23 Закона «Об ипотеке», что привело к неправильному решению.