У разі чинності договору оренди землі у набувача обєкту нерухомості кондикційні зобовязання не виникають

?«1. У серпні 2017 року перший заступник прокурора Луганської області звернувся в Господарський суд Луганської області з позовом в інтересах держави в особі Сєвєродонецької міської ради Луганської області (далі – позивач) до Товариства з обмеженою відповідальністю «БС ПРОПЕРТІ» (далі – відповідач) про стягнення 1 146 454,82 грн збитків, завданих використанням земельної ділянки без правовстановлюючих документів.
1.1. Позовна заява мотивована тим, що відповідач 28.12.2016 набув право власності на нерухоме майно – торгівельний центр «Амстор» площею 11 642,7 кв.м за адресою: м. Сєвєродонецьк, вул. Космонавтів, 28, проте, у період з 28.12.2016 по 31.08.2017 в порушення вимог ст.ст. 125, 126 Земельного кодексу України використовував земельну ділянку під нерухомим майном без оформлення правовстановлюючих документів, що є підставою для відшкодування позивачу збитків — упущеної вигоди у вигляді орендної плати за використання земельної ділянки без достатніх правових підстав на підставі статей 22, 1166 Цивільного кодексу України.
1.2. У подальшому, 30.11.2017, прокурор змінив нормативне обґрунтування заявлених позовних вимог та послався на те, що спірна сума коштів є безпідставно набутим відповідачем майном, яке підлягає поверненню позивачу відповідно до статті 1212 Цивільного кодексу України (далі – ЦК).

Короткий зміст ухвалених у справі рішень
2. Справа неодноразово розглядалась господарськими судами.
Рішенням Господарського суду Луганської області від 30.11.2017 позов задоволений повністю. Стягнуто з відповідача на користь позивача 1 146 454,82 грн безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати.
3. Постановою Донецького апеляційного господарського суду від 27.02.2018 резолютивну частину рішення Господарського суду Луганської області від 30.11.2017 залишено без змін та одночасно змінено мотивувальну частину рішення суду першої інстанції.
4. Постановою Верховного Суду від 20.06.2018 постанову Донецького апеляційного господарського суду від 27.02.2018 та рішення Господарського суду Луганської області від 30.11.2017 року у справі № 913/661/17 скасовано, справу направлено на новий розгляд до Господарського суду Луганської області.

Короткий зміст рішення, ухваленого судом першої інстанції
5. Рішенням Господарського суду Луганської області від 16.10.2018 в задоволенні позову відмовлено повністю.
5.1. Мотивуючи зазначене рішення, суд першої інстанції, посилаючись на положення статей 377 Цивільного кодексу України, 120 Земельного кодексу України, статті 7, 31 Закону України «Про оренду землі», дійшов висновку, що договір оренди землі №041041900075 від 19.01.2010 не був припинений повністю 28.12.2016, а припинився лише щодо зобов’язань для ТОВ «Амстор». Тобто, з 28.12.2016 ТОВ «БС ПРОПЕРТІ» фактично стало стороною договору оренди землі, за яким у нього виник обов’язок зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою. Встановивши, що договір оренди землі від 19.01.2010 не був припинений сторонами у встановленому законом порядку та є чинним, суд відмовив в задоволенні позову, вказавши, що за наявності договірних правовідносин сторін відшкодування шкоди не може бути належним способом захисту.

Короткий зміст оскаржуваної постанови суду апеляційної інстанції
6. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 12.12.2018 рішення Господарського суду Луганської області від 16.10.2018 скасовано, прийнято нове рішення, яким позов задоволено. Стягнуто з відповідача на користь позивача 1 146 454,82 грн.
6.1. Мотивуючи дане рішення, апеляційний господарський суд посилаючись на положення статей 377 Цивільного кодексу України, 120 Земельного кодексу України, статтю 7 Закону України «Про оренду землі» встановив, що відповідач, володіючи об’єктом нерухомості, який розташовано за адресою: проспект Космонавтів, 28, мікрорайон 73 в м. Сєвєродонецьк Луганської області, користується земельною ділянкою під вказаною нерухомістю площею 3,4014 га без переоформлення у належний спосіб права користування земельною ділянкою (укладення договору оренди з Сєвєродонецькою міською радою та державної реєстрації такого права), з огляду на що грошові кошти, як безпідставно збережені орендні платежі підлягають стягненню з відповідача на підставі положень статті 1212 Цивільного кодексу України.

Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
12. Господарськими судами попередніх інстанцій встановлено, що 19.01.2010 між Сєвєродонецькою міською радою (далі — орендодавець) та ТОВ «Амстор» (далі — орендар) укладено Договір оренди землі, який зареєстрований в книзі записів державної реєстрації договорів оренди земельних ділянок за №04104190075 від 12.02.2010. Об’єктом оренди за договором є земельна ділянка площею 3,4014 га — землі комерційного використання (під торговий центр «Амстор»), яка знаходиться за адресою: м. Сєвєродонецьк, пр. Космонавтів, 28, мікрорайон 73. На даній земельній ділянці знаходиться об’єкт нерухомого майна – торговий центр «Амстор». Договір укладено на 25 років, строком по 22.10.2034 включно. В п. 35 Договору сторони погодили, що дія договору припиняється, зокрема у разі закінчення строку на який його було укладено.
12.1. Господарські суди також установили, що ТОВ «БС-Проперті» 28.12.2016 став власником нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці площею 3, 4014 га по вул. Космонавтів, 28 у м. Сєверодонецьку.
12.2. Рішенням позивача від 07.04.2017 № 1299 право користування земельною ділянкою ТОВ «Амстор» за договором оренди земельної ділянки було припинено у зв’язку з переходом права власності на об’єкт нерухомого майна до іншої особи. Проте, договір оренди не був припинений у встановленому законом порядку.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій
13. Верховний Суд зазначає, що імперативними приписами частини 2 статті 300 ГПК України чітко встановлено межі перегляду справи судом касаційної інстанції, а саме: суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. Компетенція суду касаційної інстанції відповідно до частини 1 вказаної статті полягає виключно в перевірці правильності застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи.
14. Предметом даного спору є вимога про стягнення коштів за використання земельної ділянки, що перебуває у комунальній власності, без укладання договору оренди, внаслідок чого позивачем не отримано дохід у зазначеному розмірі у вигляді неодержаної орендної плати за землю, який за визначенням статті 22 ЦК України є збитками у вигляді упущеної вигоди. В подальшому прокурор змінив нормативне обґрунтування заявлених позовних вимог та послався на те, що спірна сума коштів є безпідставно набутим відповідачем майном, яке підлягає поверненню позивачу відповідно до статті 1212 Цивільного кодексу України (далі – ЦК).
15. Відповідно до положень статті 334 ЦК право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
16. Частиною 1 статті 377 ЦК визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
17. Згідно з частинами 1, 2 статті 120 Земельного кодексу України (далі – ЗК) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об’єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
18. За змістом частини 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.
19. У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об’єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов’язанні.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 07.11.2018 у справі №910/20774/17.
20. При цьому Верховний Суд наголошує, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.
21. Враховуючи наведені норми законодавства, суд першої інстанції установив, що договір оренди землі №041041900075 від 19.01.2010 не був припинений повністю 28.12.2016, а припинився лише щодо зобов’язань для ТОВ «Амстор», тому відповідно з 28.12.2016 відповідач фактично став стороною вказаного договору оренди землі, за яким у нього виник обов’язок зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.
22. Як встановлено судом першої інстанції, ТОВ «Амстор» звернувся до Сєвєродонецького міського голови з листом №30 від 25.03.2016 про припинення право користування земельною ділянкою кадастровий номер 4412900000:06:043:0017, оскільки право власності на об’єкт нерухомого майна, що розташований на цій земельній ділянці, перейшло до ПАТ «ВТБ Банк» на підставі іпотечного договору від 26.12.2012.
23. Однак, з огляду на приписи ст. 654 ЦК України, прийняте в подальшому рішення Сєвєродонецької міської ради 27 сесії 7 скликання №1299 від 07.04.2017 щодо припинення за згодою сторін договору оренди землі №041041900075 від 19.01.2010, укладеного з ТОВ «Амстор» шляхом його розірвання, є лише волевиявленням на надання згоди на розірвання договору оренди уповноваженого органу, яке не має юридичного наслідку розірвання договору, оскільки сторонами у справі не вчинено дій, спрямованих на реалізацію вказаного рішення, а саме не укладено письмової угоди про розірвання договору оренди земельної ділянки з її подальшою державною реєстрацією. Тобто, слід дійти висновку, що договір оренди №041041900075 від 19.01.2010 не був припинений сторонами в установленому законом порядку, а тому є чинним.
24. Верховний Суд звертає увагу на те, що прокурор звернувся до господарського суду з позовом про стягнення збитків, завданих використанням земельної ділянки без правовстановлюючих документів на підставі ст.ст. 22, 1166 Цивільного кодексу України.
25. Стаття 15 Цивільного кодексу України визначає об’єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов’язано із позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи. Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб’єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.
26. Позовом у процесуальному сенсі є звернення до суду з вимогою про захист своїх прав та інтересів, який складається з двох елементів: предмету і підстави позову. Предметом позову є певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача. Підстава позову — це факти, які обґрунтовують вимогу про захист права чи законного інтересу.
Позивачем є особа, яка подала позов про захист порушеного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу. При цьому, позивач самостійно визначає і обґрунтовує в позовній заяві у чому саме полягає порушення його прав та інтересів, а суд перевіряє ці доводи, і в залежності від встановленого вирішує питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту. Вирішуючи спір, суд надає об’єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до господарського суду, а також визначає, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права позивача.
Така позиція грунтується на тому, що під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб’єкта правовідносин та забезпечення виконання юридичного обов’язку зобов’язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб’єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв’язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав; під захистом легітимного інтересу розуміється відновлення можливості досягнення прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом.
27. Згідно із пунктом 2 частини другої статті 22 Цивільного кодексу України збитками є доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).
28. За змістом указаних приписів Цивільного кодексу України відшкодування шкоди (збитків) є заходом відповідальності, зокрема, за завдану шкоду майну чи за порушення прав власника земельної ділянки.
29. Шкода, завдана майну юридичної особи, відшкодовується в повному обсязі особою, яка її завдала (частина перша статті 1166 Цивільного кодексу України). Підставою для відшкодування є наявність таких елементів складу цивільного правопорушення, як: шкода; протиправна поведінка її заподіювача; причинний зв’язок між шкодою та протиправною поведінкою заподіювача; вина. За відсутності хоча б одного із цих елементів цивільно-правова відповідальність не настає. Особа, яка завдала шкоду, звільняється від обов’язку її відшкодовувати, якщо доведе, що шкоди заподіяно не з її вини (частина друга статті 1166 Цивільного кодексу України).
30. Водночас, з огляду на встановлені обставини чинності договору оренди землі, права та обов’язки орендаря за яким перейшли до відповідача, тобто, наявності між сторонами зобов’язальних (договірних) правовідносин, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про неналежність обраного прокурором способу захисту порушеного права шляхом звернення до суду з позовом про стягнення збитків та обгрунтовано відмовив в його задоволенні.
31. Апеляційний господарський суд, посилаючись на положення ст. 125 Земельного кодексу України вірно вказав на те, що з моменту виникнення права власності на нерухоме майно у власника виникає обов’язок оформити та зареєструвати речове право на відповідну земельну ділянку, розташовану під цією будівлею.
32. Суд апеляційної інстанції, встановивши, що Товариство з обмеженою відповідальністю «БС Проперті», володіючи об’єктом нерухомості (торговим центром «Амстор») який розташовано за адресою: проспект Космонавтів, 28, мікрорайон 73, м. Сєвєродонецьк, користується земельною ділянкою під вказаною нерухомістю площею 3,4014 га, без переоформлення у належний спосіб права користування земельною ділянкою (укладення договору оренди з Сєвєродонецькою міською радою та державної реєстрації такого права), дійшов помилкового висновку про наявність підстав для застосування положень статей 1212 ЦК України та стягнення грошових коштів, як безпідставно збережених орендних платежів.
33. Посилаючись на правові позиції щодо переходу прав і обов’язків землекористувача при відчуженні нерухомості, які викладені у постановах Верховного Суду від 19.06.2018 у справі № 922/3655/17, від 07.11.2018 у справі №910/20774/17 у подібних правовідносинах, апеляційний суд дійшов суперечливих висновків, вказавши, що після відчуження об’єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов’язки орендаря, у тому числі зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.
34. У зв’язку з наведеним колегія суддів зазначає, що предметом регулювання глави 83 Цивільного кодексу України є відносини, що виникають у зв’язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.
35. Відповідно до частин першої та другої статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов’язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов’язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 Цивільного кодексу України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
36. Кондикційні зобов’язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
37. У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 Цивільного кодексу України.
38. Суд апеляційної інстанції наведеного вище не врахував, оскільки надав невірну правову кваліфікацію правовідносинам між сторонами спору, які не підпадають під регулювання ст. 1212 ЦК України, а тому невірно застосував норми матеріального права. Враховуючи викладене, доводи скаржника, викладені в п. 9.2 даної постанови, є обгрунтованими.
39. Виходячи з наведеного, постанова суду апеляційної інстанції підлягає скасуванню, а законне та обґрунтоване рішення суду першої інстанції підлягає залишенню в силі.»