К ЧЕМУ СЛЕДУЕТ БЫТЬ ГОТОВЫМ В СВЯЗИ С СОЗДАНИЕМ В ВАШЕМ ДОМЕ ОСМД

ОСМД — Объединение совладельцев многоквартирного дома — юридическое лицо, созданное собственниками жилых и нежилых помещений для совместного распоряжения, содержания и управления своим домом и придомовой территорией.

Правовой статус, процесс создания, регистрация определяется Законом Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», который вступил в силу 1 июля 2015 года, и на основании которого к 1 июля 2016 года жителям многоквартирных домов необходимо выбрать управляющего или создать в своем доме ОСМД.

В настоящей статье, мы расскажем Вам не о плюсах создания ОСМД, о которых говорилось уже слишком много и везде, а о минусах и проблемах, с которыми Вам прийдется столкнуться.

После создания ОСМД, уже только его члены сообща могут выбирать, кому обслуживать дом, определять уровень квартирной платы и то, как распоряжаться их совместными ресурсами, вроде нежилых помещений. Все владельцы квартир и помещений в доме становятся автоматически членами ОСМД, если такое объединение образовано, и нести ответственность за такое решение также будут все жильцы.

Распространенный миф связан с тем, что с созданием ОСМД жильцы станут меньше платить, а качество услуг резко возрастет, дом и придомовая территория станут более чистые, ухоженные, более безопасные, по мере выхода из строя все будет ремонтироваться, не откладывая в долгий ящик.

Но это утверждение очень индивидуально, и скорее подходит для домов в хорошем состоянии с большим количеством жильцов, а также большим количеством различных предприятий, которые арендуют помещения на территории дома.

При создании ОСМД следует понимать, что с этого времени все материальные затраты на содержание штата сотрудников (зарплата председателю, бухгалтеру, дворнику, сантехнику, электрику и др.), а также ремонты, срочные и текущие, ложатся на плечи жильцов. Если в доме будет создано ОСМД, то собранием могут приниматься решения о капитальном ремонте только за счет владельцев квартир.

Многие сторонники новой реформы ЖКХ утверждают, что ОСМД предоставляет жильцам гораздо более качественное обслуживание дома. Это достигается как за счет более эффективной организации работы, так и благодаря нахождению дополнительных источников дохода объединения. Но найдет ли такое новшество поддержку у жильцов, если дополнительного дохода не будет и им придется платить за услуги ощутимо больше? Все ли смогут нести такие расходы? Жители домов, в которых ОСМД функционирует уже много лет утверждают, что то, какая в вашем ОСМД будет квартплата, зависит от того, насколько стар и «запущен» ваш дом, сколько в нем арендуемых нежилых помещений, сколько квартир, насколько председатель эффективен и готов ли он решать проблемы жильцов. Но в любом случае, дешевле, чем в ЖЭКе не получится — нужно будет наладить работу дома, привести его в порядок, отремонтировать и постоянно поддерживать.

Во многих случаях именно жители старых домов могут быть разочарованы в создании ОСМД, поскольку ремонт будет проводиться силами владельцев квартир. По закону первый капитальный ремонт после создания ОСМД должен проводиться за счет предыдущего владельца. Предполагается, что ими являются органы местного самоуправления. Но это достаточно спорно. В части 2 статьи 382 Гражданского кодекса Украины указано, что владельцам квартиры в двух-или многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей совместной собственности помещения общего пользования, опорные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, а также сооружения, здания, предназначенные для обеспечения потребностей всех владельцев квартир, а также собственников нежилых помещений, расположенных в жилом доме. Такие же положения подтверждаются Решениями Конституционного Суда от 02.03.2004 г. по делу № 1-2/2004 и от 09.11.2011 г. по делу № 1-22/2011.

Следовательно, владельцами являются сами жильцы дома.

В случае же, если же ОСМД удастся добиться признания права на капитальный ремонт дома из местного бюджета, реализовать это будет крайне затруднительно, в связи с наиболее частой формулировкой местных властей: «в бюджете нет средств». Если же жильцы настроены добиваться своего, председателю придется «побегать и покрутиться». Ремонт может проводиться и частями, по мере выделения средств: в этом году починили крышу, в следующем — поменяли трубы и т. д. Это может затянуться на несколько лет, но все-таки что-то будет делаться.

Также власти пропагандируют идею всяческой поддержки новосозданным ОСМД, предлагая брать кредиты домам, жильцы которых не могут справиться с финансовой нагрузкой по оплате ремонта дома. Идея хорошая, но на практике все выглядит немного иначе. Сегодня только 3 банка предлагают такого рода кредиты на проведение энергоэффективных мероприятий: «Ощадбанк», «Укргазбанк» и «Укрэксимбанк». Кредит выдается на срок от 6 месяцев до 5 лет. Максимальная сумма кредита должна быть равна стоимости всего проекта, но не более 30 тысяч гривен из расчета на одну квартиру дома. Процентная ставка, под которую банки выдают средства, – от 23,5% годовых. Далее стоит обратить внимание на требования, предъявляемые к ОСМД. В частности, оно должно существовать не менее 6 месяцев. 85% жильцов – членов ОСМД – должны вовремя рассчитываться за жилищно-коммунальные услуги, то есть, не иметь долгов.

В условиях сложной экономической ситуации в Украине банковские структуры вынуждены страховать себя от невозврата кредитов, и потому процентные ставки достаточно высоки. Но, получается, страхуя себя, банки делают условия кредитования неподъемными для большинства ОСМД. Власти обещают частично компенсировать расходы, но будет ли это реализовано? К примеру, предлагается проводить компенсации 20-40% стоимости кредитов на мероприятия по повышению энергоэффективности. Государственное агентство по энергоэффективности и энергосбережению Украины будет обрабатывать списки желающих получить компенсацию и в течение пяти дней перечислять банку соответствующие суммы, а банк в течение трех рабочих дней переводит средства на счета объединения, уменьшая тело кредита. Но где гарантия что ОСМД сможет получить частичную оплату тела кредита, если в бюджете не будет средств? А отдавать кредит придется в любом случае.

Кроме того, Законом не предусмотрено создание ОСМД  в аварийных домах, поскольку приватизировать квартиры в таких домах не разрешено. А в соответствии с законодательством создавать ОСМД могут только собственники жилых и нежилых помещений. Другой разговор, если дом признан аварийным после приватизации жилья.

Также одной из проблем, перешедшей из ЖЕКов в ОСМД может стать неэффективное управление. Где для каждого из тысяч домов найти умелых и честных руководителей, согласных работать за несколько тысяч гривен в месяц? Организация курсов и семинаров для членов правления ОСМД поможет в этом только отчасти. А при неквалифицированном или недобросовестном руководстве и результаты впечатлять не будут.

Но, заметьте, что это все же лучше, чем сотрудники того же ЖЕКа, которые «перекочевали» в управляющие компании.

А здесь, нужно быть готовым к тому, что услуги, которые предлагает управляющая компания, будут заманчиво дешевле тех, что оказывало бы само ОСМД своим жильцам. А дешевле они могут быть в силу того, что управляющая компания обслуживает не одно, а несколько ОСМД. Остается только открытым вопрос качества этих услуг.

Итак, взвесив все трудности, можно прийти к выводу что, ждать милости органа местного самоуправления не приходится и решать проблемы вашего дома не будет никто, кроме вас.

Помочь справиться с возникшими правовыми проблемами, а также предоставить подробную юридическую консультацию по всем вопросам, связанным с деятельностью ОСМД, смогут юристы «Юридической компании – Легал».