КЦС ВС: Підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати

?«У січні 2017 року ОСОБА_2 звернулася до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Віта 2000» (далі — ТОВ «Агро-Віта 2000») про розірвання договору оренди земельної ділянки.
Позовна заява мотивована тим, що їй на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 5,380 га (кадастровий номер НОМЕР_2), що розташована на території Попасненської сільської ради Новомосковського району Дніпропетровської області. 10 березня 2012 року між нею (орендодавцем) та ТОВ «Агро-Віта 2000» (орендарем) було укладено договір оренди землі, який зареєстровано у відділі Держкомзему у Новомосковському районі Дніпропетровської області 24 вересня 2012 року за НОМЕР_3. Згідно умов договору вона передала відповідачу у строкове платне користування належну їй земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на сім років з переважним правом орендаря на поновлення договору оренди на новий строк. Відповідно до пункту 5 вказаного договору відповідач зобов`язався сплачувати їй щорічно орендну плату у грошовій формі у розмірі 4,00 % від грошової оцінки землі, що на момент укладання договору становить суму 5 001,00 грн, а також проводити безкоштовну поставку 1 тони соломи до садиби орендодавця, оранку та культивацію присадибної ділянки орендодавця до 0,40 га та сплачувати податок з доходів фізичних осіб, нарахований на суму орендної плати, проводити розрахунок з орендної плати до 31 грудня поточного року.
Вказувала, що відповідачем проводилась грошова виплата орендної плати без урахування індексації, тобто не у повному розмірі, а виплата орендної плати за період з 2012 до 2016 року у частині безкоштовної поставки 1 тонни соломи до садиби орендодавця, послуги по обробітку присадибної ділянки орендодавця до 0,40 га (оранка та культивація) взагалі не проводилася. Невиплата орендної плати у вигляді безкоштовної поставки соломи та послуг по обробітку присадибної ділянки для неї є вкрай важливим та необхідним, враховуючи те, що вона проживає у сільській місцевості, має підсобне господарство (утримує велику рогату худобу, свиней, птицю та іншу худобу) та присадибну ділянку, на якій вирощує сільськогосподарську продукцію для власного споживання та саме за рахунок ведення підсобного сільськогосподарського виробництва вона забезпечує себе та свою родину як продуктами харчування, так і коштами (за рахунок реалізації надлишків сільськогосподарської продукції). Неналежне виконання відповідачем свого обов’язку щодо поставки соломи та обробітку присадибної ділянки (оранки, культивації) створило несприятливі умови для неї, оскільки вона була змушена нести додаткові витрати на обробіток землі та придбання соломи. Вказані дії відповідача розцінювала як систематичну несплату орендної плати у повному обсязі.
Ураховуючи наведене, ОСОБА_2 просила суд розірвати договір оренди землі від 10 березня 2012 року, укладений між нею та ТОВ «Агро-Віта 2000».
Підстави та мотиви передачі справи на розгляд Обєднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду
Ухвалою Верховного Суду у складі судді Касаційного цивільного суду від 20 серпня 2018 року відкрито касаційне провадження у справі.
Ухвалою Верховного Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 13 грудня 2018 року справу призначено до судового розгляду.
Ухвалою від 16 січня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду передав справу на розгляд Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду.
Згідно з частиною другою статті 403 ЦПК України суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії суддів або палати, передає справу на розгляд об’єднаної палати, якщо ця колегія або палата вважає за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Верховного Суду у складі колегії суддів з іншої палати або у складі іншої палати чи об’єднаної палати.
Ухвала суду мотивована тим, що між судовими колегіями різних судових палат Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду існує різний підхід до розуміння та тлумачення положень пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, яка передбачає припинення права користування земельною ділянкою у разі систематичної несплати орендної плати.
Ухвала суду мотивована необхідністю формування єдності у практиці застосування одних й тих самих норм права.
Колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду вказала, що суд апеляційної інстанції при ухваленні оскаржуваного рішення дійшов помилкового висновку, що систематична несплата орендної плати у відробітковій та натуральній формі (оранка, культивації присадибної земельної ділянки та поставка 1 тони соломи до садиби орендодавця) не є істотними порушеннями умов договору через відсутність звернення позивача до відповідача із вимогами про їх виплату.
Разом з тим, у постанові Верховного Суду від 11 липня 2018 року, прийнятій за наслідками розгляду касаційної скарги ОСОБА_5, в особі представника ОСОБА_6, на рішення Апеляційного суду Миколаївської області від 03 липня 2017 року у справі за позовом ОСОБА_5 до фермерського господарства «Меркурій Б» про розірвання договору оренди землі, колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшла висновку, що виплата орендної плати у меншому розмірі, ніж встановлено в договорі оренди землі, не свідчить про систематичність несплати відповідачем орендної плати та сплата орендної плати в меншому розмірі не може бути підставою для розірвання договору оренди землі (справа № 484/3687/16, провадження № 61-33165св18).
На підставі вказаного, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду вважав, що вирішення цих правових питань з урахуванням наведеної правової позиції Верховного Суду у подібних правовідносинах викликає необхідність формування єдиної правозастосовної практики, що підлягає вирішенню Об’єднаною палатою Касаційного цивільного суду.
2. Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
З урахуванням ціни позову (пункт 8 частини першої статті 176 ЦПК України), вимог пункту 1 частини шостої статті 19 ЦПК України справа, яка є предметом перегляду, є малозначною.
Проте, враховуючи положення підпункту а) пункту 2 частини третьої статті 389 ЦПК України, Верховний Суд у складі Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду вважає, що є підстави для розгляду цієї справи, оскільки касаційна скарга стосується питання права, яке має фундаментальне значення для формування єдиної правозастосовчої практики.
Верховний Суд у складі Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду, проаналізувавши доводи касаційної скарги представника ОСОБА_2 — адвоката Ямкова В. Ф., дослідивши матеріали справи, вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до частини першої статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
У частинах першій, другій та п’ятій статті 263 ЦПК України встановлено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з’ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам закону судове рішення апеляційного суду не відповідає.
Встановивши факт систематичної несплати ТОВ «Агро-Віта 2000» за 2012-2016 роки визначеної договором орендної плати у частині оранки та культивації земельної ділянки, поставки соломи, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог ОСОБА_2 та розірвання договору оренди землі від 10 березня 2012 року.
При цьому, місцевий суд зазначив окрему обставину, що свідчить про систематичне невиконання договору оренди у частині виплати орендної плати, а саме той факт, що відповідач протягом 2012- 2016 років допускав прострочення виплати орендної плати у грошовій формі за використання земельною ділянкою.
Скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні позову ОСОБА_2, апеляційний суд вказав, що ТОВ «Агро-Віта 2000» виконувало свої обов’язки за договором оренди землі належним чином: сплачувало орендну плату у грошовій та натуральній формі за погодженням із позивачем.
Апеляційний суд вважав, що договором оренди земельної ділянки не передбачено обов’язку відповідача щорічно, або у певний період (періоди) року здійснювати поставку соломи до садиби орендодавця, а лише передбачено послуги транспортування соломи (завезення) у випадку її придбання чи здобуття у будь-який інший спосіб.
Суд вказав, що за звичаями ділового обороту, які сформувались та стабільно існують протягом тривалого часу, безкоштовне завезення соломи до садиб, безкоштовні оранка та/або культивація присадибних земельних ділянок орендодавців здійснюються орендарем на підставі відповідної заявки кожного орендодавця; процедура подання таких заявок безпосередньо у договорі оренди не передбачена, однак є загальновідомою для орендодавців. Однак в матеріалах справи відсутні докази відмови (або не реагування) відповідача виконати умови договору оренди щодо безкоштовного завезення соломи до садиби орендодавця та безкоштовної оранки або культивації присадибної земельної ділянки. Доказів звернення ОСОБА_2 до ТОВ «Агро-Віта 2000» із заявкою на завезення соломи, безкоштовної оранки або культивації присадибної земельної ділянки до суду надано не було. Враховуючи відсутність факту звернення позивача до відповідача із заявкою про безкоштовне завезення соломи до садиби чи безкоштовну оранку та/або культивацію присадибної земельної ділянки у оспорюваний період, апеляційний суд вважав позовні вимоги ОСОБА_2 недоведеними.
Проте з таким висновком апеляційного суду погодитися не можна.
Відповідно до статті 526 ЦК України зобов’язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов — відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно із статтею 629 ЦК України договір є обов’язковим для виконання сторонами.
Відповідно до частин першої та другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Статтею 2 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент укладання договору, передбачено, що відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, іншими нормативно — правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Згідно зі статтею 13 вказаної редакції Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі — це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладання договору, істотними умовами договору оренди землі: є об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Згідно з положеннями статей 21, 22 зазначеної редакції Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю — це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.
Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладання договору, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.
Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.
Судом першої інстанції правильно вказано, що у пункті 5 спірного договору сторони погодили три основні складові орендної плати, а саме: орендна плата у грошовій формі 4,00 % від грошової оцінки землі; безкоштовна поставка 1 тонни соломи до садиби орендодавця та оранка і культивація присадибної ділянки орендодавця до 0,40 га.
При цьому зазначені умови є складовими орендної плати, а не лише послугою з транспортування, як зазначив апеляційний суд.
Однак, у порушення умов вказаного договору, орендарем здійснювалася орендна плата лише у грошовій формі та з простроченням такої виплати, а орендна плата у частині оранки та/або культивації присадибної ділянки позивача й поставки 1 тони соломи до садиби не здійснювалася, що свідчить про систематичну несплату у цій частині орендної плати, визначеної договором.
Апеляційної інстанції при ухваленні оскаржуваного рішення дійшов помилкового висновку, що систематична несплата орендної плати у відробітковій та натуральній формі (оранка, культивації присадибної земельної ділянки та поставка 1 тонни соломи до садиби орендодавця) не є істотними порушеннями умов договору через відсутність звернення позивача до відповідача із вимогами про їх виплату, оскільки такі звернення не передбачені умовами договору, у той час, як відповідач взяв на себе такі зобов`язання за договором, адоговір є обов’язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Доказів того, що ТОВ «Агро-Віта 2000» здійснювало дії щодо належного виконання спірного договору оренди у вказаній частині, але позивач відмовився приймати належне його виконання, відповідач суду не надав, що є його процесуальним обов’язком згідно зі статтями 12, 81 ЦПК України (статтями 10, 60 ЦПК України 2004 року).
Місцевий суд правильно відхилив посилання представника відповідача на те, що оранка та культивація присадибної ділянки орендодавця не входить ні до однієї з форм орендної плати, передбачених договором, а є додатковою безкоштовною послугою, оскільки вони спростовуються змістом самого пункту 5 договору та положеннями статті 15 та Розділу 3 Закону України «Про оренду землі».
Апеляційний суд не надав належної правової оцінку змісту пункту 5 договору, а розтлумачив його на власний розсуд, при цьому обґрунтував своє судове рішення припущеннями, що заборонено частиною шостою статті 81 ЦПК України, про те, що орендодавець повинен був вчинити додаткові дії для отримання визначеної сторонами орендної плати у повному обсязі, що не передбачено умовами спірного договору.
Також апеляційний суд не звернув увагу та не надав правової оцінки тому, що ТОВ «Агро-Віта 2000» виплатило орендну плату у грошовій формі за 2015 рік тільки 10 лютого 2016 року, у той час, як згідно з пунктом 7 договору оренди від 10 березня 2012 року орендна плата повинна вноситися до 31 грудня поточного року, а доказів виплати орендної плати за 2012 рік взагалі не надало.
Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов’язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов’язання (неналежне виконання).
Таким чином, неналежне виконання умов договору, а саме часткове невиконання обов’язку зі сплати орендної плати також є порушенням умов договору оренди земельної ділянки, яке дає право орендодавцю вимагати розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена у подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог — відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
З урахуванням вказаного, вирішуючи спір, суд першої інстанції з дотриманням вимог статей 212-215 ЦПК України 2004 року правильно встановив правовідносини, що склалися між сторонами, повно, всебічно та об’єктивно з’ясував обставини справи, надав правильну правову оцінку наданим сторонами доказам та дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позову ОСОБА_2 про розірвання договору оренди земельної ділянки, оскільки ТОВ «Агро-Віта 2000» істотно порушило умови спірного договору, а саме систематично не сплачувало частину орендної плати, а суд апеляційної інстанції помилково скасував судове рішення, яке відповідає закону.
Зазначений висновок повністю узгоджується з правовою позицією Верховного Суду України, висловленою у постановах: від 12 грудня 2012 року у справі № 6-146цс12, від 28 вересня 2016 року у справі № 6-977цс16, і підстав для відступлення від цього висновку немає.
Відповідно до частини першої статті 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.
З урахуванням наведеного Верховний Суд у складі Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду відступає від висновку Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду, висловленого у постанові від 11 липня 2018 року у справі № 484/3687/16, провадження № 61-33165св18.
Висновок про застосування норма права
Відповідно до статті 526 ЦК України зобов’язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов — відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно із статтею 629 ЦК України договір є обов’язковим для виконання сторонами.
Частинами першою і другою статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.
Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки).
При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог — відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.»