КГС ВС: розірвання договору оренди землі у звязку із закінченням будівництва

?«1. Короткий зміст та підстави позовних вимог
1.1. Повне товариство «Універсал» (далi – ПТ «Універсал») звернулось до Господарського суду Черкаської області з позовом до Черкаської міської ради про розірвання договору оренди землі від 28.10.2005 на підставі ч.1 ст. 651 ЦК України, ч. 2 ст. 19, ч. 3 ст. 31 Закону України «Про оренду землі».
1.2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 28.10.2005 між позивачем (орендарем) та відповідачем (орендодавецем) був укладений договір оренди землі, на виконання умов якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку площею 1292 кв.м. по вулиці Смілянській, 2/1 в м. Черкаси для розміщення житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземною стоянкою для автомобілів. Договір був укладений до 27.10.2030.
1.3. Проте після закінчення будівництва та отримання акта готовності об’єкта до експлуатації від 10.11.2017, сертифікату від 17.11.2017 серії ЧК № 162173200283, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об’єкта проектній документації та підтверджено його готовність до експлуатації, Корпорація «Житлобуд-1», якому позивач передав функції замовника, зокрема, в частині укладення договорів та інших документів, введення в експлуатацію і оформлення документів на право власності житлового будинку, зверталась до Черкаської міської ради для вирішення питання про припинення права ПТ «Універсал» користування земельною ділянкою, проте Черкаська міська рада залишила вказане звернення без відповіді.
1.4. Вищезазначені обставини стали підставою звернення ПТ «Універсал» до суду з вимогою про розірвання, укладеного між сторонами договору оренди землі, на підставі ч. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі», у зв’язку з прийняттям в експлуатацію об’єкта, побудованого на вказаній земельній ділянці, яка надавалась орендарю саме з цією метою.

2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
2.1. Рішенням Господарського суду Черкаської області від 29.05.2018 в позові відмовлено повністю.
2.2. Суд виходив з того, що у договорі сторони обумовили функціональне використання земельної ділянки після завершення будівництва, а тому немає правових підстав для розірвання договору в односторонньому порядку, у зв’язку з завершенням будівництва на спірній земельній ділянці. Крім того, місцевий суд зазначив, що позивачем не вірно обрано спосіб захисту свого права у вигляді розірванні договору.

2.3. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 15.01.2019 вказане рішення залишено без змін.
2.4. Приймаючи вказане рішення, суд апеляційної інстанції погодився з висновком місцевого господарського суду про те, що припинення дії договору оренди землі у разі відмови землекористувача від права користування та у разі розірвання договору є різними юридичними діями, які вчиняються за різних правових підстав та призводять до різних правових наслідків. Позивач помилково ототожнив право відмови землекористувача від права користування з правом дострокового розірвання договору на вимогу однієї із сторін, посилаючись на приписи ч. 3 ст. 651 ЦК України.
2.5. Крім того, дослідивши умови договору, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що договір не передбачав (1)права орендаря на односторонню відмову від договору або (2) права розірвання в односторонньому порядку договору оренди землі, у зв’язку з закінченням будівництва.
2.6. Водночас, умовами вказаного договору сторони погодили, що земельна ділянка передавалася, зокрема, з метою розміщення житлового будинку, обумовили її функціональне використання та розмір орендної плати після завершення будівництва.

2.7. Крім того, суд апеляційної інстанції зазначив, що позивачем доказів фактичного припинення користування земельною ділянкою не надано, як не надано і доказів передачі збудованого об’єкта іншому власнику.

Позиція Верховного Суду
6. Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої й апеляційної інстанцій

6.1. Судами встановлено, що у зв’язку з закінченням будівництва та отриманням акта готовності об’єкта до експлуатації та сертифікату, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об’єкта проектній документації та підтверджено його готовність до експлуатації, Корпорація «Житлобуд-1» неодноразово зверталась до Черкаської міської ради з заявами про припинення права ПТ «Універсал» користування земельною ділянкою на підставі ч.2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі», проте питання про розірвання договору так і не було вирішено.

6.2. Згідно з положеннями ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) підставами виникнення цивільних прав та обов’язків, зокрема є договори та інші правочини.
6.3. Ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
6.4. Положеннями ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
6.5. Таким чином, припинення земельних орендних правовідносин може відбуватися як у добровільному порядку за згодою сторін, за їх волевиявленням, так і у встановлених законодавством випадках на вимогу однієї з сторін за рішенням суду незалежно від волевиявлення іншої сторони, в тому числі й органу місцевого самоврядування, як органу розпорядження землею комунальної власності.
6.6. При цьому відповідно до ч. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» після завершення будівництва та прийняття об’єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об’єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.
6.7. Таким чином, після завершення будівництва та прийняття об’єкта в експлуатацію в орендаря, на підставі ч. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі», виникає право на дострокове припинення дії договору оренди. В свою чергу, Верховний Суд, осмислюючи теоретичні положення законодавства, здійснює їх тлумачення крізь призму їх реального застосування. Отже, у даному випадку, завершення будівництва має розглядатися в контексті припинення орендарем користування наданою йому для будівництва земельною ділянкою.
6.8. В той же час, сам факт завершення будівництва не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою йому для будівництва земельною ділянкою, що є підставою для розірвання договору оренди землі на підставі закону та ці події, як правило, не співпадають в часі. Факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об’єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 Земельного Кодексу України.
6.9. Тому, надана скаржником у якості правового обґрунтування правова позиція Верховного Суду, викладена у постанові від 22.03.2018 у справі №909/560/17, у даному випадку, не є релевантною, оскільки у вказаній справі мали місце інші обставини справи, а саме – судами встановлено факт припинення користування орендарем земельною ділянкою шляхом передачі об’єкта будівництва на баланс іншого підприємства шляхом підписання відповідних актів приймання – передачі, доказів чого не надано в даній справі, як вірно встановлено судами попередніх інстанцій.
6.10. В свою чергу, позивачем на підтвердження своїх позовних вимог надано лише акт готовності об’єкта до експлуатації від 10.11.2017 та сертифікат від 17.11.2017 серії ЧК № 162173200283, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об’єкта проектній документації та підтверджено його готовність до експлуатації, які не свідчать про припинення права користування земельною ділянкою. Саме у зв’язку з цим, суди дійшли вірного висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог, оскільки позивачем доказів фактичного припинення користування земельною ділянкою не надано, як не надано і доказів передачі збудованого об’єкта іншому власнику.
6.11. Водночас, Верховний Суд зазначає, що позивач не позбавлений права повторно звернутись до суду з вимогою про розірвання спірного договору оренди земельної ділянки, оскільки він наділений таким правом відповідно до закону, проте за умови подання доказів на підтвердження факту припинення користування земельною ділянкою.
6.12. Висновки судів попередніх інстанцій про неможливість розірвання договору на підставі того , що останній не передбачав права орендаря на односторонню відмову або права його розірвання в односторонньому порядку та той факт, що сторони обумовили функціональне використання та розмір орендної плати земельної ділянки після завершення будівництва є помилковими, оскільки таке право орендаря на розірвання договору оренди землі диспозитивно унормовано вищенаведеними нормами закону. Разом з тим, вказані висновки судів не призвели до ухвалення незаконних судових рішень.»