Дайджест позиций Верховного Суда о правах на землю

1. Право пожизненного наследуемого владения землей может быть унаследовано

(Постановление БП ВС от 20 ноября 2019 года по делу № 368/54/17)

Обстоятельства дела

Истцы просили признать за ними право пожизненного наследуемого владения двух земельных участков для ведения крестьянского фермерского хозяйства после смерти отца. При этом истцы указывали, что до смерти они проживали с ним вместе и вели совместное хозяйство.

Позиция Большой Палаты Верховного Суда

Владелец земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения по Закону не может быть лишен права на такое владение.

Действия государственных органов относительно предоставления земельных участков гражданам в пожизненное наследуемое владение были прекращены, однако те лица, которые приобрели это право в установленном законом порядке, сохранили его, поскольку законодательство не содержит нормы, которая бы позволяла прекратить право пожизненного наследуемого владения земельным участком, а потому такое право является действительным. Учитывая то, что со смертью лица не происходит прекращение прав и обязанностей, кроме тех, перечень которых определено в ст. 1219 ГК, наследник становится участником правоотношения по пожизненному наследуемому владению. Учитывая очевидную необходимость соблюдения баланса индивидуального и публичного интереса в решении указанного вопроса, Большая Палата считает, что право пожизненного пользования земельного участка может быть признано унаследованным истцами в первичном и встречном иске, поскольку право пожизненного наследуемого владения земельным участком относится к тем правам, которые могут быть унаследованы.

2. Право пользования землей после смерти основателя фермерского хозяйства переходит к КФХ

(Постановление БП ВС от 20 марта 2019 года по делу № 615/2197/15-ц)

Обстоятельства дела

КФХ обратилось в суд с исковым заявлением к Госгеокадастру о признании права постоянного пользования земельным участком, предназначенным для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Истец считает, что состоялось фактическое изменение землепользователя, а смерть владельца не прекращает права постоянного землепользования.

Позиция Большой Палаты Верховного Суда

БП не согласилась с заключением Кассационного хозяйственного суда по делу № 922/989/18, который решил, что право пользования земельным участком, возникшее у лица лишь на основании государственного акта на право пользования земельным участком без заключения договора о праве пользования с владельцем земли, прекращается со смертью основателя СФГ, на имя которого был выдан акт на право постоянного пользования земельным участком.

БП указала, что в правоотношениях постоянного пользования земельным участком, предоставленным основателю фермерского хозяйства, происходит фактическая замена пользователя и обязанности землепользователя переходят к фермерскому хозяйству со дня его государственной регистрации.

Коллегия судей считает, что решение этой исключительной правовой проблемы необходимо именно по этому делу для обеспечения соблюдения требований п. 1 Первого протокола к Конвенции о защите прав человека и основных свобод ввиду того, что основатель, на имя которого был выдан акт на право постоянного пользования земельным участком, при жизни вышел из состава КФХ, в котором остался другой член хозяйства (внучка основателя), а КФХ длительное время продолжало пользоваться его землей.

3. Требования об отмене десятков тождественных регистрационных действий можно объединить в одном иске

(Постановление КХС ВС от 23 октября 2019 года по делу № 902/434/19)

Обстоятельства дела

Арендатор земельных участков на основании 78 заключенных в 2008 году договоров аренды просил суд отменить 78 решений госрегистраторов о замене арендатора в реестре вещных прав, совершенных в течение 2017 года.

Позиция Кассационного хозяйственного суда в составе ВС

ВС указал, что суд, с учетом конкретных обстоятельств, имеет право применить предписания ч. 6 с. 173 ХПК о разъединении исковых требований, как в случае соблюдения правил объединения исковых требований, так и в случае их нарушения. Однако совершение соответствующего процессуального действия является дискрецией хозяйственного суда, которая применяется (или не применяется) им по собственному убеждению и с учетом конкретных обстоятельств дела.

Вместе с тем, суд не может вернуть исковое заявление, если заявленные в одном иске требования являются однородными или соотносятся как основная и производная и не подпадают под запреты, определенные в ч. 4, 5 ст. 173 ХПК, независимо от того, заявлял ли истец ходатайства об объединении исковых требований. В этом случае суд должен руководствоваться содержанием самого искового заявления, обстоятельствами и доказательствами, которыми обоснован иск.

4. Действительный договор аренды земельного участка является основанием для признания недействительным соответствующего договора, заключенного с новым арендатором

(Постановление БП ВС от 10 апреля 2019 года по делу № 587/2135/16-ц)

Обстоятельства дела

Ответчик подписал с истцом сроком на 10 лет договор аренды земли, зарегистрировав его надлежащим образом. Узнав о регистрации права аренды земельного участка за другим фермерским хозяйством, он обжаловал договор и незаконную регистрацию.

Позиция Большой Палаты Верховного Суда

Обжалованный договор является недействительным, поскольку он не отвечает требованиям действующего законодательства, заключен до окончания срока действия ранее заключенного с истцом договора аренды земли.

Обжалованное решение обусловило существование «двойной регистрации» права аренды на земельный участок и существенное нарушение прав истца, имеющего действующий договор аренды земли.

Решение о признании недействительным обжалованного договора является самостоятельным основанием для отмены записи о государственной регистрации прав по этому договору. На основании такого решения, вступивушего в законную силу, государственный регистратор обязан отменить соответствующую запись о государственной регистрации права аренды, а в случае его отказа заинтересованные лица не лишены права обратиться в суд.

5. Наследник не может заключить новый договор аренды земли в период действия договора, заключенного наследодателем

(Постановление БП ВС от 7 августа 2019 года по делу № 193/11/17)

Обстоятельства дела

ООО просило отменить государственную регистрацию аренды земельного участка, переданного наследником, и признать право аренды, возникшее по договору с наследодателем. Наследник, получив свидетельство на наследство, заключил новый договор аренды в период действия договора наследодателя.

Позиция Большой Палаты Верховного Суда

Повторная государственная регистрация подлежит отмене, если государственный регистратор не проверил законность заявленных прав и поданных документов требованиям законодательства, не установил отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на имущество, а право аренды земельного участка уже было зарегистрировано. Как Закон «Об аренде земли», Земельный кодекс, так и договор не предусматривают права прекращения договора аренды в связи со смертью арендодателя. То есть, наследник, получив права и обязанности арендатора, не может в период действия договора самостоятельно распоряжаться землей. Поскольку срок действия договора аренды от 1 сентября 2010 года не закончился, правовые основания для прекращения этого договора не указаны и не доказаны, а стороны не пришли к согласию о его расторжении, арендодатель не имел законных оснований заключить договор аренды этого же предмета с иным лицом — арендатором в тот же часовой промежуток, что и действующий договор аренды.

6. Решение относительно земельного участка, принятое в условиях конфликта интересов, является незаконным

(Постановление БП ВС от 20 марта 2019 года по делу № 442/730/17)

Обстоятельства дела

Прокурор обратился в суд с иском, в котором просил признать незаконным и отменить решение сельского совета об утверждении проекта землеустройства относительно отведения земельного участка и предоставления его в собственность ответчику, просил вернуть земельный участок в собственность территориальной общины села.

Свои требования прокурор обосновывал тем, что решение органа местного самоуправления, принято в условиях конфликта интересов.

Позиция Большой Палаты Верховного Суда

При таких обстоятельствах Большая Палата считает необходимым отступить от правового заключения, изложенного в постановлении Верховного Суда в составе коллегии судей Второй судебной палаты Кассационного гражданского суда от 6 июня 2018 года по делу № 459/2673/16 в подобных правоотношениях, поскольку в нем содержится ошибочное заключение, что наличие потенциального или реального конфликта интересов не ведетза собой автоматическую недействительность принятых решений коллегиального органа, а лишь в определенных законом случаях может повлиять на потерю правомочия органа.

Большая Палата считает, что решение сельского совета принято с нарушением законов «О предупреждении коррупции», «О местном самоуправлении в Украине», является незаконным, поскольку принято в условиях реального конфликта интересов одного из депутатов, голосовавшего при принятии такого решения, и бездеятельности иных депутатов совета, которые, как члены постоянной комиссии по урегулированию конфликта интересов, не совершили никаких действий для урегулирования такого конфликта, что является основанием для отмены решений судов предыдущих инстанций и принятия нового решения.

7. Требования о досрочном расторжении договора аренды на оснований неуплаты арендной платы на протяжении всего времени существования договора не является имущественными требованиями и не могут рассматриваться по делу о банкротстве ответчика

(Постановление БП ВС от 19 июня 2019 года по делу № 289/718/18)

Обстоятельства дела

Истец просил в местный суд досрочно разорвать договор аренды с ООО. Исковые требования имущественного характера, то есть подлежащие стоимостной оценке, не заявлены.

В материалах дела отсутствуют любые сведения и судами не установлено, что на спорном земельном участке находится любое имущество ООО, которое можно считать активом должника, который в дальнейшем может быть направлен на погашение денежных требований кредиторов должника.

Позиция Большой Палаты Верховного Суда

Согласно ЗК основанием прекращения права пользования земельным участком является систематическая неуплата земельного налога или арендной платы.

Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим вреда вторая сторона в значительной степени избавляется того, на что она рассчитывала при заключении договора. Поскольку со времени заключения договора аренды земли, то есть с 2015 года, ответчик не уплачивал аренду, договор аренды может быть разорван судом в результате невыполнения ответчиком существенных условий договора относительно уплаты арендной платы.

8. Исковые требования относительно установления (признания) действия государственных актов на земельные участки являются гражданско-правовыми требованиями о признании права собственности на земельные участки

(Постановление БП ВС от 15 мая 2019 года по делу № 826/3985/17)

Обстоятельства дела

Истцы обратились в административный суд с иском к Госгеокадастру, в частности, с требованием установления действия (действительности) государственных актов на земельные участки, утверждая о нарушении их права владеть и распоряжаться землями, принадлежащими на праве частной собственности.

То есть, обжаловав действия Госгеокадастра, истцы фактически просили подтвердить приобретенное ими право собственности на земельные участки путем установления действия. В кассационной жалобе истцы утверждали, что суды неправомерно разделили их исковые требования, выделив отдельно требование об установлении действия государственных актов на земельные участки как таковое, когторое необходимо рассматривать в порядке гражданского судопроизводства, поскольку от решения требований по существу нарушений, допущенных ответчиком во время рассмотрения обращений истцов (непредоставление полной информации и предоставление противоречивой информации), зависит и установление действия государственных актов на земельные участки государственных актов на эти земельные участки.

Позиция Большой Палаты Верховного Суда

БП указала на отсутствие процессуальных оснований для рассмотрения этих исковых требований в одном производстве, учитывая их разную юрисдикционную принадлежность.

Кроме того, Большая Палата указывает, что, как установлено материалами дела, истцы обратились в административный суд с иском к Госгеокадастру, в частности, с требованием, направленным на установление действия (действительности) государственных актов на земельные участки, утверждая о нарушении их права владеть и распоряжаться частными землями. Поскольку исковые требования относительно установления (признания) действия государственных актов на земельные участки лиц заявлены с целью защиты их гражданского (вещного) права, а именно права владеть и распоряжаться надлежащим им на праве собственности имуществом, то этот спор касается частноправовых отношений и не подлежит рассмотрению в порядке административного судопроизводства, а должен решаться судами по правилам ГПК.

9. При дарении жилого дома передается и право собственности на землю

(Постановление КГС ВС от 26 декабря 2019 года по делу № 364/515/19)

Обстоятельства дела

Ответчик подарил истцу жилой дом, расположенный на земельном участке для строительства и обслуживания жилья, хозяйственных зданий и сооружений. Стороны договорились о передаче земельного участка в собственность истцу после изготовления технической документации.

Поскольку даритель отказывается совершать любые действия для переоформления и передачи в собственность истцу земельный участок на которой расположен жилой дом, истец просил признать за ним право собственности на земельный участок и взыскать судебные расходы.

Позиция суда Кассационного гражданского суда в составе ВС

Верховный Суд согласился с решениями судов предыдущих инстанций, которые иск удовлетворили. В Украине действует общий принцип целостности объекта недвижимости с земельным участком, на которой этот объект расположен. Определение правового режима земельного участка находится в прямой зависимости от права собственности на здание и сооружение и предусматривается механизм раздельного правового регулирования нормами гражданского законодательства имущественных отношений, возникающих при заключении сделок относительно приобретения права собственности на недвижимость, и правового регулирования нормами земельного и гражданского законодательства отношений при переходе прав на земельный участок в случае приобретения права собственности на недвижимость.