Как юридически правильно оформить договор аренды (найма) жилого помещения?

Все юристы мечтают о достижении высокой цели — составлении идеального договора, который бы предусматривал решение всех возможных ситуаций, его бы все точно выполняли и одинаково понимали.

 Отличным примером такой работы можно назвать договор Гиннесса, заключенный в 1759 г. в Германии Альфредом Гиннесом на 9000 лет, который составлен настолько просто и понятно для сторон, что успешно функционирует по сегодняшний день и не вызывает споров.

Но, на практике такое встречается крайне редко, особенно в существующих нестабильных украинских реалиях.

Как же достигнуть такого идеала при составлении договора аренды? Таким вопросом часто задаются владельцы недвижимости, арендаторы и юристы.

В данной статье мы не пытаемся создать формулу идеального договора, но, тем не менее, сегодня специалисты Юридической компании-Легал  постарались пролить свет на некоторые ключевые моменты составления договора аренды недвижимости.

Надеемся, что наша статья будет для Вас полезной!

 

Договор аренды жилого помещения, как и любой другой договор, является заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора (ч. 1 ст. 638 ГКУ).

Гражданскаий кодекс Украины к существенным условиям относит:  условия о предмете договора, о цене и сроках действия договора. 

Кроме этого стороны могут дополнительно предусмотреть и другие желаемые условия. Это предусмотрено ст. 627 ГКУ: стороны в договоре имеют право урегулировать те отношения, которые не определены в положениях актов гражданского законодательства, а также отступать от положений, определенных этими актами, и самостоятельно урегулировать свои отношения, кроме случаев, когда в актах законодательства содержится прямой запрет отступлений от предусмотренных ими положений или если обязательность для сторон положений актов гражданского законодательства вытекает из их содержания или сути отношений между сторонами.

Сейчас не будем вдаваться в фантазии некоторых лиц, а просто рассмотрим основные моменты, на которые в первую очередь следует обратить Ваше внимание. Итак.

 

Предмет договора. В договоре аренды недвижимости необходимо четко прописать адрес, по которому находится арендуемая недвижимость, ее тип, площадь, кто является собственником и на основании каких документов.

Особое внимание следует обратить на проверку владельца недвижимости. Для того, чтобы убедиться, кто же является собственником жилья, можно заказать информационную справку из реестра прав на недвижимое имущество. Для этого следует обратиться в ЦПАУ, при себе имея лишь паспорт и зная точный адрес недвижимости. Также можно воспользоваться электронным порталом Минюста в Кабинете электронных сервисов и получить информацию не отходя от экрана монитора.

Срок аренды. Также важным условием составления договора является установление срока аренды. Необходимо четко прописать прописать, на какой период сдается помещение и условия продления договора.

При этом следует помнить, что ст. 631 Гражданского кодекса Украины оперирует именно термином «срок», а не «дата» (ст. 251 ГКУ). Это означает, что в договоре, срок действия которого является его существенным условием, должно быть указание на определенный период, исчисляемый годами, месяцами, неделями, днями или часами (ч. 1 ст. 252 ГКУ), а не на календарную дату или на событие, которое должно неминуемо наступить. Другими словами, правильным будет указать срок договора таким, например, образом: «Срок договора составляет 1 год и 4 месяца».

Размер и порядок оплаты. В договоре необходимо зафиксировать размер оплаты, ее периодичность (как правило, ежемесячно) с указанием конкретных дат, необходимости предоплаты, внесение гарантийного депозита и условий его возвращения, условия оплаты по счетам за электроэнергию, газ, воду, коммунальные платежи.

Следует обратить внимание на то, что закон требует расчета в национальной валюте, но также возможна привязка и к иностранной валюте, при которой расчеты между сторонами будут осуществляться в гривнах по курсу иностранной валюты, утвержденным НБУ. Такое упоминание зарубежной валюты (как правило, доллара) в договоре не является нарушением закона. Закон требует расчет в национальной валюте, но трактуется это таким образом: купюры, которые получает владелец квартиры, должны быть национальными, то есть в гривнах.

Еще один немаловажный момент — кто будет получать плату. Обычно это владелец квартиры. Если квартира находится в собственности нескольких лиц, то в договоре необходимо указать, кому наниматель может передавать/перечислять деньги.

Права и обязанности сторон. Также необходимо предусмотреть в договоре раздел о правах и обязанностях сторон, в котором следует четко прописать для каких целей недвижимость будет использована арендатором, наличие или отсутствие возможности сдавать ее в субаренду, ответственность за порчу имущества, запрет на вход в помещение владельца без присутствия арендатора, а также уточнить должен ли арендатор осуществлять текущий ремонт квартиры, имеет владелец жилья право осуществлять контроль объекта аренды; если да, то каким образом и множество других аспектов.

Иногда случается неприятная ситуация: собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и довольно часто. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд. Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет визиты в ваше отсутствие.

Вопросы проведения ремонта также следует зафиксировать в договоре. Обычно в нем есть формулировка, что «после окончания срока действия договора найма жильцы обязуются вернуть помещение в том же виде, в каком оно было предоставлено». Поэтому сразу следует обозначить, что в квартире можно менять, а что нет. Но капитальным ремонтом должен заниматься только арендодатель, и все траты возлагаются на на него, если в договоре не указано обратное.

Обратите внимание, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в хорошем состоянии. Это значит, что если что-то мешает вам пользоваться квартирой, то арендодатель должен устранить эту причину за свой счёт. Если он этого не делает, вы можете либо самостоятельно устранить причину и потребовать возмещения расходов, либо расторгнуть договор.

Нотариальное заверение договора.

Нотариальное заверение договора аренды недвижимости не является обязательным условием.

Согласно ч. 1 ст. 811 Гражданского кодекса Украины, к договорам аренды жилья есть только одно требование: «Договор найма жилья заключается в письменной форме». По своему желанию стороны договора аренды жилья всегда могут, в соответствии с ч. 4 ст. 209 Гражданского кодекса Украины, нотариально удостоверить договор. В этом случае у них появляются дополнительные гарантии, которые вытекают из обязанности нотариуса предусмотренной ч. 2 ст. 54 ЗУ «О нотариате»: «Нотариусы или должностные лица, совершающие нотариальные действия, проверяют, соответствует ли содержание удостоверяемой ими сделки требованиям закона и действительным намерениям сторон».

Помните, что если вы арендуете квартиру более чем на три года, то документ подлежит обязательному нотариальному удостоверению и госрегистрации, согласно Гражданского кодекса Украины, путем внесения соответствующих сведений в Государственный реестр правоотношений.

При несоблюдении такого порядка, договор аренды является недействительным.

Кроме этого, Вы оплатите госпошлину за нотариальное оформление в размере 0,01 % от суммы договора. И согласно, Налогового Кодекса Украины, владелец квартиры должен будет уплатить 18 % налога с дохода от сдачи недвижимости в аренду.

Если владелец квартиры не является субъектом предпринимательской деятельности или резидентом, тогда согласно ст. 168.2.1 и 168.2.2 НКУ, сумму полученного дохода обязан включить в ежегодную декларацию о доходах и по результатам уплатить налог.

 

Досрочное расторжение или изменение условий договора в случае существенного изменения обстоятельств.

Согласно ст. 652 Гражданского кодекса Украины: «В случае существенного изменения обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении договора, договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон, если иное не установлено договором или не вытекает из существа обязательства. Изменение обстоятельств является существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это предвидеть, они не заключили бы договор или заключили бы его на других условиях». Таким существенным изменением условий многие владельцы могут посчитать колебания курса гривны по отношению к доллару. Если в договоре аренды жилья оплата указана в гривнах, а курс резко взлетает, арендодатель может захотеть пересмотреть условия оплаты. Также возможна и обратная ситуация, когда договор заключен с привязкой к доллару, требовать пересмотра оплаты может уже арендатор.

Прекращение договора до момента истечения срока его действия может быть связано с отказом от него, т.е. с его расторжением.

В договоре или законе (в том числе ГКУ) могут быть предусмотрены ситуации, при которых допускается односторонний отказ от договора (ч. 3 ст. 651 ГКУ). Если такой оговорки нет, рас­торжение договора допускается лишь с согласия сторон (ч. 1 ст. 651 ГКУ). Из этого правила есть исключение: в случае существенного нарушения договора одной из сторон другая сторона может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор (ч. 2 ст. 651 ГКУ).

Подписи сторон. Договор набирает силу с момента его подписания, и при необходимости государственной регистрации.

Здесь важно обратить внимание на полномочия лица на подписание такого договора. Это касается тех случаев, когда договор подписывает не собственник, а доверенное лицо. В данном случае убедитесь, что такие права предусмотрены соответствующей нотариальной доверенностью. Во избежание в дальнейшем непредвиденных ситуаций копию доверенности лучше приложить к договору.

Кроме того, если собственников несколько, а переговоры ведет один из них, убедитесь, что у него есть в наличии согласие от второго собственника на сдачу жилья в аренду. Как правило, такое согласие должно быть оформлено в виде соответствующей доверенности либо отдельного заявления.

Описание материальных ценностей. В дополнение к договору должен прикреплятся  перечень мебели, бытовой техники, а так же иных ценностей, которые есть в данной квартире.

 Перед подписанием договора необходимо обязательно проверить наличие всего, что указано в перечне, а так же их состояние.

Т.к. после окончания договора с вас могут спросить все, что есть в этом списке.

В договорных отношениях, как в хороших фильмах, самые интересные повороты сюжета никогда не происходят в начале. Всегда нужно время, чтобы недочеты дали о себе знать. И в основном это происходит в разгар конфликта сторон. Разумным будет подумать об этом заранее и предупредить большинство возможных казусов, поберечь свои силы и нервы.

 

Необходимо очень внимательно подходить к заключению договора и его выполнению, особенно если речь идет о крупных суммах. Надежнее будет обратиться к квалифицированному юристу, нежели рисковать крупными денежными средствами в сомнительных сделках.

 

 Юристы юридической компании—Легал предоставляют услуги по составлению договоров, их правовому анализу, а также готовы помочь в любых возникающих трудностях.