Правові висновки ВП ВС по земельним спорам

?ЗАТВЕРДЖЕННЯ ПРОЕКТУ ЗЕМЛЕУСТРОЮ:

✔️Постанова ВП ВС від 28.11.2018 № 820/4439/17 (№ 11-785апп18):
http://reyestr.court.gov.ua/Review/79298606
Органами, зазначеними в частинах 1–3 статті 186-1 ЗК України, може бути відмовлено у погодженні проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки лише у разі, якщо не усунено недоліки, на яких було наголошено у попередньому висновку.
Не можна відмовити у погодженні проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки з інших причин чи вказати інші недоліки.
За результатами розгляду будь-яких основних питань у межах повноважень територіального органу Держгеокадастру цей орган має видавати відповідний наказ. При цьому листи складаються у разі надання відповіді на звернення громадян.
Таким чином, рішення про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або про відмову в його затвердженні має оформлятися розпорядчим індивідуальним правовим актом у формі наказу ГУ Держгеокадастру.
Чинне законодавство не передбачає можливості повернення листом проекту землеустрою для доопрацювання.
З огляду на необхідність відновлення порушеного права ОСОБА_4 окружний адміністративний суд обґрунтовано зобов’язав ГУ Держгеокадастру повторно розглянути заяву цієї особи про затвердження проекту землеустрою щодо відведення їй спірної земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства з урахуванням висновків суду в цій справі.

?МОМЕНТ НАБРАННЯ ЧИННОСТІ ДОГОВОРОМ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ:

✔️Постанова ВП ВС від 30.05.2018 № 150/928/14-а ( 11-113апп18):
http://reyestr.court.gov.ua/Review/74440150
Відповідно до пункту 2 частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, чинній на момент прийняття оскаржуваного рішення) обов’язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, зокрема, право постійного користування та право оренди земельної ділянки.
Отже, право оренди земельної ділянки виникає після укладення договору оренди та його державної реєстрації у встановленому законом порядку.

⚡УВАГА, НА РОЗГЛЯДІ ВП ВС (СПІРНЕ ПИТАННЯ):
✔️див. ухвалу ВП ВС від 27.06.2019 № 332/1178/17 (№ 14-338цс19):
http://reyestr.court.gov.ua/Review/82885665
Ставиться питання про відступ від зазначеної позиції щодо моменту набрання чинності договором оренди землі.

?ПОНОВЛЕННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ:

✔️Постанова ВП ВС від 05.06.2019 № 709/433/17 (14-169цс19):
http://reyestr.court.gov.ua/Review/82637248
Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-V, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
Аналогічні висновки Великої Палати Верховного Суду містяться у постанові від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), постановах Верховного Суду України від 25 лютого 2015 року (провадження № 6-219цс14 та № 6-10цс15) та від 18 березня 2015 року (провадження № 6-3цс15 і № 6-4цс15).
Такий висновок відповідає вимогам абзаців 6-8 статті 33 Закону № 161-IV, зі змісту яких вбачається, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору, то необхідно у випадку поновлення договору оренди землі в обов`язковому порядку укласти протягом місяця додаткову угоду із уповноваженим керівником органу виконавчої влади без прийняття органом виконавчої влади рішення про поновлення договору оренди землі щодо земель державної власності.
Тобто, за будь-яких обставин, в обов`язковому порядку продовження чи поновлення договору оренди землі відбувається за укладення сторонами додаткової угоди. При цьому повноваження керівника органу виконавчої влади, уповноваженого підписувати додаткову угоду до договору оренди землі підтверджуються рішенням цього органу і не виникають автоматично при зайнятті відповідної посади.
У даному випадку попередній орендар, СТОВ «Красенівське» ці вимоги статті 33 Закону № 161-IV не дотримало, і при тому, що строк дії договору оренди земельної ділянки закінчився у 2009 році, пропустило місячний строк звернення за підписанням додаткової угоди, а звернулося з такою пропозицією після спливу майже шести років, у 2015 році.

✔️Постанова ВП ВС від 21.11.2018 № 530/121/17ц (14-330цс18):
http://reyestr.court.gov.ua/Review/78215398
Стаття 33 Закону України від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» фактично об’єднує два випадки пролонгації договору оренди:
1) досягнення згоди між орендодавцем та орендарем щодо продовження договору оренди шляхом укладання додаткової угоди чи нового договору та виконання орендарем обов’язку щодо повідомлення орендодавця про наміри продовжити орендні правовідносини, надання інформації про умови таких правовідносин у виді додаткової угоди чи нового договору оренди;
2) пасивна поведінка орендодавця у виді ненадання відповіді на пропозицію укласти договір чи додаткову угоду до договору оренди на новий строк та відсутність заперечень на продовження таких правовідносин протягом місяця після закінчення строку договору, а також фактичне користування орендарем переданою в оренду земельною ділянкою.
За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки із попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендодавця про намір укласти новий договір оренди з новим орендарем, переважне право діючого орендаря, передбачене статтею 33 Закону № 161-XIV, буде порушено, а така поведінка орендодавця стосовно попереднього орендаря має підстави вважатися недобросовісною.

✔️Постанова ВП ВС від 10.04.2018 № 594/376/17-ц (14-65цс18):
http://reyestr.court.gov.ua/Review/73532500
Для застосування частини першої статті 33 ЗУ«Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов’язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
Частиною шостою статті 33 ЗУ «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 ЗУ«Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов’язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.
Відмовляючи в задоволенні повних вимог ТОВ суди виходили з того, що позивачем не надано належних та допустимих доказів відправлення орендодавцю відповідних листів-повідомлень з проектом додаткової угоди та з урахуванням вищезазначених вимог закону дійшли правильного висновку, що позивач не скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі.

⚡УВАГА, НА РОЗГЛЯДІ ВП ВС (СПІРНІ ПИТАННЯ):
✔️Див. ухвалу ВП ВС від 06.08.2019 № 320/5724/17 (14-385цс19):
http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/83553551
Обов’язковість/необов’язковість завчасного повідомлення про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди землі в порядку ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі». Зв’язок

✔️Див. ухвалу КЦС ВС від 31.07.2019 № 378/596/16-ц (61-41087св18):
http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/83513982
Спосіб захисту при поновленні договору оренди землі: «визнання договору поновленим» чи «визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі».

?РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ:

✔️Постанова ВП ВС від 27.11.2018 № 912/1385/17 (12-201гс18):
http://reyestr.court.gov.ua/Review/78529831
Вирішуючи питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, суд має застосовувати положення частини 2 статті 651 ЦК України.
На час подання міськрадою позову про розірвання договору оренди заборгованості з орендної плати за цим договором
не було, навпаки, враховуючи наданий позивачем розрахунок, мала місце переплата.
Отже, відсутні обставини, які б свідчили про неможливість досягнення позивачем як стороною договору оренди мети договору (отримання плати за оренду земельної ділянки) та неотримання того, на що розраховував орендодавець, укладаючи спірний договір, тобто не вбачається істотного порушення умов договору оренди.

✔️Постанови ВП ВС від 26.06.2019 № 289/2227/17 (№ 14-299цс19), від 19.06.2019 по справі № 289/718/18 (14-126цс19) , від 19.06.2019 № 289/2210/17 (14-129цс19):
http://reyestr.court.gov.ua/Review/82885519
http://reyestr.court.gov.ua/Review/82997487
http://reyestr.court.gov.ua/Review/82997467
Згідно з пунктом д) частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Оскільки з часу укладення договору оренди землі, тобто з 2015 року, відповідач жодного разу не виконав свого обов`язку щодо виплати ОСОБА_1 орендної плати, суд дійшов обґрунтованого висновку щодо наявності правових підстав для задоволення позову та розірвання договору оренди внаслідок невиконання відповідачем істотних умов договору щодо сплати орендної плати.

?ВИЗНАННЯ НЕДІЙСНИМ ДОГОВОРУ МІНИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ НА ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ:

✔️Постанова ВП ВС від 15.05.2019 № 227/1506/18 (14-66цс19):
http://reyestr.court.gov.ua/Review/82568415
73. Встановлена пунктом 15 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України заборона відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення у редакції, чинній до 1 січня 2019 року, передбачала винятки, одним з яких була можливість обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону, а не земельної частки (паю) на іншу земельну частку (пай).
74. За договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов’язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар. Кожна із сторін договору міни є продавцем того товару, який він передає в обмін, і покупцем товару, який він одержує взамін. Договором може бути встановлена доплата за товар більшої вартості, що обмінюється на товар меншої вартості (частини перша-третя статті 715 ЦК України).
75. У разі якщо власник земельної ділянки, яка знаходиться всередині єдиного масиву, що використовується спільно власниками земельних ділянок чи іншими особами для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, виявляє бажання використовувати належну йому земельну ділянку самостійно, він може обміняти її на іншу земельну ділянку на межі цього або іншого масиву (частина перша статті 14 Закону № 899-IV).
76. Сільські, селищні, міські ради в межах їх повноважень щодо виділення земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) оформляють матеріали обміну земельними частками (паями), проведеного за бажанням їх власників до моменту державної реєстрації права власності на земельну ділянку (абзац одинадцятий частини першої статті 5 Закону № 899-IV), а в редакції, чинній з 1 січня 2019 року, до моменту державної реєстрації права власності на земельну ділянку.
77. Частина перша статті 14 цього Закону визначає один з випадків можливого обміну земельними ділянками, що використовуються їхніми власниками для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а не регулює обмін земельними частками (паями), права на які підтверджені сертифікатом, і розподіленими та визначеними у натурі земельними ділянками, які ще не зареєстровані за власниками земельних часток (паїв).
78. Стаття 14 Закону № 899-IV не забороняє можливість обміну земельними ділянками, що використовуються для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, в інших випадках, ніж той, який визначений у частині першій цієї статті, як і не забороняє можливість обміну іншими, ніж призначені для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельними ділянками сільськогосподарського призначення.
79. Заборона відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, визначена у підпункті «б» пункту 15 розділу Х «Перехідні положення» ЗК України у редакції, чинній до 1 січня 2019 року, та виключення з неї можливості обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону стосуються не тільки земельних ділянок, що використовуються для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а й інших земельних ділянок сільськогосподарського призначення.
80. Наявність у сільських, селищних, міських рад і районних державних адміністрацій передбаченого в абзаці одинадцятому частини першої статті 5 Закону № 899-IV повноваження оформляти матеріали обміну земельними частками (паями), проведеного за бажанням їх власників до моменту видачі державних актів на право власності на земельну ділянку (з 1 січня 2019 року до моменту державної реєстрації права власності на земельну ділянку), не виключає можливість обміну згідно з чинним законодавством земельними ділянками, на які вже були видані державні акти на право власності на земельну ділянку власникам земельних часток (паїв).
81. Рішення ЄСПЛ від 22 травня 2018 року у справі «Зеленчук і Цицюра проти України» (Zelenchuk and Tsytsyura v. Ukraine, заяви № 846/16 і № 1075/16) не може трактуватися як спеціальний дозвіл на вільний обіг земельних ділянок сільськогосподарського призначення безвідносно до приписів нормативних актів України.

?СТЯГНЕННЯ ЗА КОРИСТУВАННЯ ЗЕМЕЛЬНОЮ ДІЛЯНКОЮ БЕЗ ПРАВОВСТАНОВЛЮЮЧИХ ДОКУМЕНТІВ:

✔️Постанова ВП ВС від 23.01.2019 № 750/10172/17 (№ 11-796апп18):
http://reyestr.court.gov.ua/Review/79383353
Повноваження виконкому міськради обмежувалися лише затвердженням відповідного акта про розмір збитків.
Установлені збитки не можуть бути примусово відшкодовані на підставі вказаного рішення відповідача, оскільки відшкодовуються у добровільному порядку або шляхом звернення до суду із відповідним позовом.
Права позивача не може бути порушено внаслідок затвердження виконкомом міськради акта про розмір збитків, завданих міськраді як власнику землі за час користування ТОВ земельною ділянкою із порушенням земельного законодавства.
Правова природа згаданого акта унеможливлює здійснення судового розгляду вимог про визнання незаконним і скасування рішення виконкому міськради про затвердження актів комісії з визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам.
Доводи цього адміністративного позову можуть бути заявлені та розглянуті в разі оскарження ТОВ у господарському суді правильності визначення виконкомом міськради розміру завданих збитків.

✔️Постанови ВП ВС від 20.11.2018 № 922/3412/17 (№ 12-182гс18), від 23.05.2018 № 629/4628/16-ц (№ 14-77цс18):
http://reyestr.court.gov.ua/Review/78297802
http://reyestr.court.gov.ua/Review/75296547
За змістом положень глав 82 і 83 ЦК України для деліктних зобов’язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних – приріст майна в набувача без достатніх правових підстав.
Вина заподіювача шкоди є обов’язковим елементом настання відповідальності в деліктних зобов’язаннях. Натомість для кондикційних зобов’язань вина не має значення, а важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої.
Не вважається правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій розміщено це нерухоме майно.
До моменту оформлення власником об’єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об’єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, зобов’язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини 1 статті 1212 ЦК України.

?ПОДВІЙНА ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ЗЕМЛІ:

✔️Постанова ВП ВС від 03.10.2018 № 823/397/16 (К/9901/13848/18) /11-539апп18/:
http://reyestr.court.gov.ua/Review/78130113
ТОВ-1 звернулося до окружного адміністративного суду з позовом, у якому просило визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора районного управління юстиції, яким проведено державну реєстрацію за ТОВ-2 права оренди належної ОСОБА_6 земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
На обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що державним реєстратором протиправно проведено подвійну державну реєстрацію за ТОВ права оренди земельної ділянки, яка на підставі укладеного з ОСОБА_6 договору вже перебуває в оренді позивача.
У цій справі позивач, оскаржуючи рішення державного реєстратора, фактично обґрунтував позовні вимоги наявністю у нього права оренди і відсутністю такого права у іншої особи.
Так, у раніше ухваленій постанові від 04.09.2018 у справі № 823/2042/16 ВП ВС дійшла висновку про те, що спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки за третьою особою має розглядатися як спір, що пов’язаний з порушенням цивільних прав позивача на земельну ділянку іншою особою, за якою зареєстровано аналогічне право щодо тієї ж земельної ділянки.
Належним відповідачем у такій справі є особа, право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено аналогічний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Участь державного реєстратора в якості співвідповідача (якщо позивач вважає його винним у порушенні прав) у спорі не змінює його цивільно-правового характеру.
Отже, спір у цій справі не є публічно-правовим. Оскарження рішення про державну реєстрацію права оренди спірної земельної ділянки за третьою особою є захистом прав позивача на земельну ділянку від їх порушення іншою особою, за якою зареєстровано аналогічне право щодо того ж самого нерухомого майна.
З огляду на суб’єктний склад сторін спору він може вирішуватися за правилами господарського чи цивільного судочинства залежно від того, чи буде залучений до участі у справі в якості відповідача орендодавець (фізична особа).