Спори по земельним питанням: розірвання договору оренди землі, переважне право на поновлення договору оренди.

Спори, які виникають із земельних питань є різноманітними, але сьогодні розглянемо, на нашу думку, самі актуальні: розірвання договору оренди землі та переважне право на поновлення договору оренди.

Щодо належності спорів, пов’язаних із земельними питаннями, до цивільної, господарської чи адміністративної юрисдикції.

При вирішенні цього питання слід звертати увагу на суть правовідносин, які виникли. Зокрема, коли немає спору щодо приватного цивільного права, то ці справи належать до адміністративної юрисдикції тощо.

Щодо сплати судового збору.

До визначення ставки судового збору варто підійти уважно.

Так як питання, скільки сплатити судового збору, напряму походить із заявленої вимоги.

Ставлячи позовну вимогу про розірвання договору оренди земельної ділянки, та як наслідок повернення орендованої ділянки, Ви маєте сплатити ставку за вимогу майнового та вимогу немайнового характеру.

Про спори щодо договорів оренди землі.

Згідно з статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, Цивільним кодексом України (далі — ЦК України), цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

У частині першій статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно з частиною першою статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

За приписами статті 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

У пункті «б» частини першої статті 90 ЗК України закріплено право власника земельних ділянок самостійного господарювання на землі.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі — це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання, або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з частиною першою статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частинами третьою та четвертою статті 31 Закону України «Про оренду землі», який є спеціальним законом і має пріоритет перед іншими законами в застосуванні до спірних правовідносин, передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.

Аналогічний правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду від 16 травня 2018 року у справі № 420/504/16-ц, від 26 вересня 2018 року у справі

№ 623/2953/16-ц, від 16 січня 2019 року у справі № 420/550/16-ц, від 30 січня 2019 року у справі № 623/2422/16-ц.

Право розірвати в односторонньому порядку укладений договір оренди землі  відповідає чинному законодавству, якщо така можливість передбачена безпосередньо умовами договору, оскільки це не суперечить частині четвертій статті 31 Закону України «Про оренду землі», а відповідно до статті 41 Конституції України та частини першої статті 321 ЦК України право власності є непорушним, ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Укладаючи  договір оренди землі, сторони повинні узгодити усі умови (пункти) договору, визначитись з їх змістом, у такому випадку договір оренди землі є укладеним.

Відповідно до частини третьої статті 651 ЦК України у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Аспекти, які потребують особливого дослідження у таких справах: суттєві умови договору, підстави розірвання договорів оренди, тощо. 

Щодо  спорів, які виникають з приводу поновлення договору оренди земельної ділянки.

В основному в таких справах звернення до суду призводить  порушення переважного права на поновлення договору оренди. Переважне право слід розглядати в контексті обставин, воно не є абсолютним і виникає за певних умов. Натомість, помилково вважається,  що якщо особа користувалась земельною ділянкою, то однозначно має право на переукладення договору її оренди.

Практика ВП ВС, зробила висновок, що необхідно захищати права як орендаря, так і орендодавця.

Переважне право  в орендаря виникає лише тоді, коли, по-перше, він належним чином користувався земельною ділянкою: належним чином її обробляв, сплачував орендну плату тощо.

По-друге, належним чином повідомив орендодавця про своє право: не менше ніж за місяць до закінчення договору оренди надіслав йому лист із додатковою угодою про продовження оренди.   

Розглянемо наведене в контексті правових норм.

Правові підстави поновлення договору оренди землі, крім положень статті 777 ЦК України, визначаються також статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка об`єднує два випадки поновлення договору оренди землі: укладання договору на новий строк з застосуванням переважного права орендаря перед іншими особами (частина 1-5 статті 33) та продовження договору за мовчазною згодою сторін на тих самих умовах та на той самий строк (частина шоста статті 33)

Так, відповідно до частини першої — п`ятої статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на невідповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частиною четвертою цієї ж статті також визначено, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Крім того, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Отже, для продовження договірних орендних відносин необхідно волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди на поновлення договору із застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах,(частина перша — п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі) або пасивна згодасторін договору на продовження договору на тих самих умовах на той самий строк — пролонгація договору ( частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами 2 — 5 цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, у тому числі зі зміненими умовами договору; орендодавець протягом місяця погодив умови додаткової угоди або не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

При цьому, за системним аналізом статей 626, 777 ЦК України та частин 2-6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» для поновлення договору оренди землі з підстави продовження користування земельною ділянкою (частина шоста статті 33), необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором (частина перша статті 33 Закону України «Про оренду землі»); до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк (абзац другий частини першої статті 777 ЦК України); до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»); орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди протягом одного місяця після закінчення строкудії договору (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

У цьому випадку договір оренди земельної ділянки продовжується на той самий строк та на тих самих умовах.

Отже, основними відмінностями у застосуванні положень частини другої — п`ятої та положень частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» є умови додаткової угоди (відмінні від попередніх, або ті самі чи тотожні (частина друга — п`ята статті 33 цього Закону) або ті самі (частина 6 статті 33 цього Закону)) та строк, у який орендодавець повинен повідомити орендаря про відсутність наміру продовжувати договір оренди (в місячний строк після повідомлення орендаря про намір продовжувати договір оренди земельної ділянки (частина друга — п`ята статті 33 цього Закону) чи у місячний строк після закінчення строку дії договору (частина 6 статті 33 цього Закону).

Зміна умов договору у будь якій частини виключає продовження договору з підстав частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Крім того, за положеннями частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» відсутність досягнення домовленостей щодо умов договору при їх зміні також виключає продовження договору оренди землі з підстав переважного права.

Згідно з положеннями, викладеними у абзаці першому частини першої статті 31 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до частини четвертої статті 33 Закону України «Про оренду землі» при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, у випадку коли одна зі сторін договору не має наміру досягти домовленості щодо змін орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право припиняється, а отже, зі спливом строку дії договору припиняються і правовідносини сторін.

Судова практика свідчить: якщо між сторонами не досягається згода щодо істотних умов договору оренди земельної ділянки, то про переважне право вже не можна говорити (наприклад, незгода щодо орендної плати тощо).

Варто знати, що раніше судова практика виходила з того, що коли після закінчення дії договору оренди земельної ділянки немає заперечень орендодавця, то це його мовчазна згода на продовження користування землею орендарем, і договір вважається пролонгованим.

Однак, нині суди враховують, що орендар повинен відповідним чином повідомити орендодавця про намір продовжити договір і не отримати на нього жодної відповіді, має продовжувати користуватися ділянкою, й тільки тоді виникають підстави говорити про пролонгацію договору.

Памятайте, кожна ситуація є індивідуальною, варто не витрачати час та відразу звертатись до адвоката за правовою допомогою.

Записатись на консультацію можливо за телефонами: 097-754-79-48; 068-124-25-85; 063-95-69-854

З повагою, адвокат Л.Я. Єфімова!