Опубликовано director 15 Окт 2019 в Главная | Нет комментариев
Починаючи з 2005 року багато громадян України уклалали з банками договори споживчого кредиту в іноземній валюті з метою придбання житла, передаючи в іпотеку на підставі іпотечного договору належну їм на праві власності квартиру або будинок.
У зв’язку з девальвацією гривні, зменшилася кількість громадян, які спроможні були виконувати свої зобов’язання за кредитами. Тому банки, на підставі договору факторингу та договору про відступлення прав вимоги за договорами іпотеки, передали колекторським компаніям право вимоги за кредитним та іпотечним договорами, тобто колекторські компанії набули прав кредитора у зобов’язаннях, що виникли з вищезазначених договорів.
У червні 2014 року, Верховною Радою України ухвалено Закон України “Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті” № 1304-VII від 03 червня 2014 року, який діє до моменту вступу в законну силу Кодексу про банкротству фізичних осіб.
Згідно цього Закону, не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави, якщо таке майно виступає як забезпечення зобов’язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами – резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об’єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об’єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку.
В 2016 році Верховний Суд України дав кредиторам «зелене світло» на позасудову перереєстрацію права власності на заставне, і зокрема, іпотечне майно, якщо договором передбачено звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання боржником зобов’язання за кредитним договором. Отже колекторські компанії, із новою силою почали застосовувати спосіб впливу на боржників без судових процесів, здійснюючи реєстрацію права власності на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки за колекторськими компаніями.
Однак, як правило, при здійсненні правового аналізу іпотечних договорів, у колекторських компаній відсутні правові підстави для здійснення реєстрації права власності на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки.
Тому, дуже важливо вчасно звернутися до адвоката з метою професійної допомоги для захисту права власності.
Адвокати «Юридичної компанії – Легал» надають належну професійну допомогу у здійсненні захисту права власності від неправомірних дій колекторських компаній та мають успішний досвід в цьому питанні.
На прикладі однієї справи, фактичні обставини якої є дуже поширеними, в зазначеній статті хотілося б розповісти про механізм вирішення питання та актуальну судову практику з цього питання.
Так позивачем, з метою купівлі квартири було укладено договір про надання споживчого кредиту, предметом якого є надання банком кредиту в іноземній валюті. На забезпечення виконання позичальником зобов`язань за вказаним договором укладено іпотечний договір, відповідно до якого позивач передав в іпотеку банку належну йому на праві власності квартиру.
Через декілька років після укладення іпотечного договору банк та колекторська компанія уклали договір факторингу та договір про відступлення прав вимоги за договором іпотеки предметом яких є, зокрема, передача банком колекторській компанії усіх прав вимоги за кредитним та іпотечним договорами, укладених з позивачем.
На початку минулого року державним реєстратором здійснено реєстрацію права власності на квартиру позивачки за колекторською компанією.
Однією з підстав для проведення державної реєстрації права власності на квартиру це іпотечний договір.
З метою захисту свого порушеного права позивачка звернулася до суду.
Слід відмітити, що у спорах про оскарження дій державних реєстраторів, вчинених на виконання Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Верховним Судом сформована позиція, які спори повинні розглядатися за правилами адміністративного судочинства, а які за правилами господарського чи цивільного судочинства. Якщо предметом спору є не стільки дії та рішення державного реєстратора як суб’єкта, наділеного владно-управлінськими функціями, скільки поновлення права власності позивача на нерухоме майно, а підставою позову є обґрунтування речового права на майно, то можна констатувати приватноправовий, а не публічно-правовий характер спірних правовідносин. Здійснення такого захисту судом залежить від вирішення питання про те, кому саме належить право користування спірним нерухомим майном та правомірності набуття такого права.
Велика Палата Верховного Суду у постановах від 20.06.2018 р. у справі №820/4146/17, від 18.09.2018 р. у справі №823/235/16, від 29.08.2018 р. у справі №807/719/15 звертає увагу, що оскарження рішення про державну реєстрацію, яке є наслідком реалізації сторонами у справі прав на спірне нерухоме майно, підлягає розгляду за правилами господарського чи цивільного судочинства.
Так, Постановою від 20.06.2018 р. по справі № 821/592/16 Верховний Суд визначив що позови пов`язані з невиконанням державним реєстратором вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якщо фактичною підставою для нього є спір заснований на відносинах пов`язаних з цивільно-правовою угодою, повинні розглядатись у порядку цивільного процесу.
Отже, зазначений спір розглядається за правилами цивільного судочинства за місцезнаходженням майна.
Таким чином, щоб з’ясувати чи були правові підстави у державного реєстратора для прийняття рішення про державну реєстрацію права власності за колекторською компанією потрібно з особливою увагою проаналізувати положення іпотечного договору.
Одним з визначальних рішень у подібних ситуаціях є Постанова Великої Палати Верховного Суду від 11 квітня 2018 року у справі №554/14813/15-ц. У даній справі позивач звернувся до суду із позовом про скасування рішення нотаріуса про державну реєстрації права власності на заставне майно та скасування такого запису у Державному реєстрі речових прав, а також застосування реституції. На думку позивача при проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки нотаріус порушив вимоги чинного законодавства України, зареєструвавши право власності на належну позивачеві квартиру оскільки відповідно до умов договору іпотеки для задоволення вимог кредитора у позасудовому порядку необхідно було укласти окремий договір. Одночасно кредитором на адресу боржника не було направлено письмову вимогу про усунення порушення виконання зобов’язання. Судом першої інстанції, з яким погодився і апеляційний суд, вказану позовну заяву задоволено.
Суд мотивував прийняті рішення на підставі наступного.
Так положеннями ч.1 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» визначено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя.
Таким чином, вказана норма однозначно вказує на необхідність укладення окремого договору про задоволення вимоги іпотекодержателя у позасудовому порядку у разі відсутності іпотечного застереження у договорі іпотеки.
При цьому законодавець фактично визначає іпотечне застереження окремим правочином за яким у сторін виникають певні права та обов’язки та який є підставою для вчинення дій щодо реєстрації права власності на заставне майно.
Також, відповідно до положень ч.1 та ч.3 ст.37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
За матеріалами справи згідно договору іпотеки сторони погодили можливість виникнення в іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя та у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку». Проте, як встановили суди, докази укладення такого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у матеріалах справи відсутні. А тому прийняття нотаріусом рішення про державну реєстрацію права власності як такого, що виникає на підставі договору іпотеки, є протиправним.
Також у Постанові Велика Палата Верховного Суду від 23 січня 2019 року по справі № 306/1224/16-ц позивач звернувся до суду з позовом про визнання дій приватного нотаріуса щодо реєстрації права власності на нерухоме майно такими, що вчинені з порушенням Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (Порядок № 1127) та скасування державної реєстрації права власності за колекторською компанією. В зазначеній Постанові суд також звернув увагу ще на такі аспекти, а саме: за змістом ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Згідно з пунктом 57 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв’язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов’язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно до пункту 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов’язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та статті 37 Закону України «Про іпотеку» порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства. За таких обставин суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, встановивши, що іпотекодержатель ухилився від виконання свого обов’язку, передбаченого як Законом України «Про іпотеку», так і Порядком № 1127, щодо надіслання боржнику повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов’язання, що унеможливило встановлення нотаріусом завершення 30-денного строку, сплив якого пов’язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки, в тому числі й шляхом набуття права власності, зробили правильний висновок, що державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за колекторською компанією проведена всупереч норм чинного законодавства.
У відповідності до положень ч.1 ст.10 ЦПК України суд при розгляді справи керується принципом верховенства права. Отже, Практику Верховного Суду зобов’язані застосовувати суди першої та апеляційної інстанції при розгляді справ.Таким чином, аналіз судової практики свідчить, про позитивну тенденцію в зазначеному питанні та про можливість іпотекодавця (боржника) у судовом порядку захистити право власності на нерухоме майно.
Слід також звернути увагу на Постанову Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року справа № 367/2022/15-ц у якій Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що рішення суб`єкта державної реєстрації прав про державну реєстрацію прав із внесенням відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вичерпує свою дію. А тому після внесення такого запису скасування зазначеного рішення не може бути належним способом захисту права або інтересу позивача. За певних умов таким належним способом може бути скасування запису про проведену державну реєстрацію права (див. пункт 5.17 постанови від 4 вересня 2018 року у справі № 915/127/18). Вказана позиція суду відрізняється від позицій які раніше викладалися в рішеннях суду, однак думаю, що Велика Палата Верховного Суду продовжить формувати єдину позицію щодо зазначеного аспекту по таким категоріям справ.
Отже, якщо виникла подібна ситуація, не впадайте в відчай, Адвокати «Юридичної компанії – Легал» мають успішний досвід по таким категоріям справ та завжди готові професійно надати допомогу, адже існує дуже багато аспектів, в яких розібратися можуть тільки фахівці своєї справи. Ми допоможемо Вам зберегти свою власність, але, не втрачайте час!
