Механизм передачи недвижимости в собственность в счет уплаты алиментов

В последнее время сотрудникам Юридической компании Легал часто задают консультационный вопрос: можно ли оформить выплату алиментов в виде дарения недвижимости. То есть практически раз и на ближайшие восемнадцать лет (в среднем) решить этот вопрос.

 В связи с этим, юристы компании, которые специализируются по спорам в сфере гражданского права, решили рассмотреть основные нюансы данной процедуры, а также осветить все «за» и «против».

Итак, когда для одного из супругов, легче «отделаться» передачей объекта недвижимости в счет уплаты алиментов, чем думать до 18-тилетия, о части заработка, которая должна выплачиваться, Семейный кодекс Украины предусматривает один особый механизм.

Этим механизмом является предусмотренное статьёй 190 Семейного кодекса Украины, право того из родителей, с которым проживает ребёнок, заключить договор с другим из родителей ребёнка об отказе от алиментов взамен приобретения права собственности на объект недвижимого имущества (жилой дом, квартиру, земельный участок и т.д.).

Анализируя статью, делаем вывод об основных моментах: один и з супругов проживает отдельно от ребенка; у него в наличии личное недвижимое имущество, включая даже то, что досталось после раздела имущества супругов; согласие второго супруга написать отказ от алиментов; согласие второго супруга, как законного представителя, принять от имени ребенка в собственность недвижимость.

Принятие в собственность оформляется нотариально заверенным договором.

Поскольку договор подлежит нотариальному удостоверению, то есть его подписание должно происходить у нотариуса, сам договор должен быть внесён в соответствующий реестр, а нотариус обязан предоставить сторонам экземпляры договора, выполненные на специальных бланках. Более того, по сегодняшним процедурам регистрации права собственности на недвижимое имущество, заключая такую сделку у нотариуса, последний сразу же выдаёт правоподтверждающий документ — выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, в котором будет указано, что собственником объекта недвижимости является ребёнок.

Последняя процедура значительно облегчает регистрацию права собственности после заключения соответствующего договора.

Вместе с тем, заключение сделки у нотариуса сопровождается оплатой государственной пошлины в размере 1% от стоимости передаваемого объекта недвижимости – в случае заключения договора в государственной нотариальной конторе или стоимости услуг частного нотариуса, которая составляет, как правило, такую же сумму. Исходя из практики наших юристов, такие расходы полагаются на отчуждателя имущества, однако могут распределяться и другим образом, по соглашению сторон договора.

Важным признаком такого договора, который зачастую становится и самой большой проблемой при его заключении, является установленная Семейным кодексом Украины необходимость получить согласие органа опеки и попечительства на заключение такого договора.

Указанное требование обусловлено достаточно объективными факторами, такими как необходимость защиты интересов ребёнка от злоупотреблений со стороны родителей.

Органы опеки и попечительства должны  убедиться, что оценочная стоимость недвижимости равносильна сумме ежемесячных выплат, которые могли быть произведены до совершеннолетия.

 Стоит заметить, что законодательством нигде не установлены сроки рассмотрения органом опеки и попечительства вопроса о целесообразности заключения такого договора. В связи с этим, этот орган может растягивать решение этого вопроса на месяцы, что приведёт к тому, что один из родителей должен и дальше платить алименты, которые, как правило, достаточно скудные, а вопрос о передаче объекта недвижимости будет оставаться в подвешенном состоянии.

Как видим, орган опеки и попечительства, как правило, исходит из чисто математических соображений, и рассчитывает общую возможную сумму алиментов за период до совершеннолетия и требует предоставления экспертного заключения по оценке недвижимости, и устанавливая, является ли последняя сумма больше или равной первой, принимает решение об одобрении этой сделки. В противном же случае, отказывает.

При этом, орган опеки и попечительства редко принимает во внимание, что размер алиментов может уменьшаться, например, в случае появления у плательщика других детей, уменьшения дохода и т. п. При этом, как показывает практика, со временем стоимость объекта недвижимости может значительно вырасти в цене. Такие моменты, как правило, опускаются.

Кроме этого предмет дарения не должен отягощать одариваемого. Важно оценить состояние такого недвижимого имущества, в том числе, и ремонт помещения, состояние земельного участка (если таковой имеется), а если передаётся жильё – то и возможность проживания в нём другого родителя и ребёнка.

Важно знать: действия органа опеки и попечительства можно обжаловать в суде.

Обращаем внимание, что согласно Семейному кодексу Украины, заключение договора не освобождает родителя, который проживает отдельно, от обязанности участвовать в дополнительных расходах на ребёнка. Это означает, что в случае необходимости дополнительных расходов, связанных с лечением, обучением или отдыхом ребёнка, родитель, который проживает  вместе с ребёнком, имеет право требовать от другого участия в таких расходах, независимо от того, что он передал объект недвижимости взамен алиментных обязательств.

Однако, в договорах сторона-отчуждатель может добавить пункт о том, что другая сторона отказывается и от такого права. Поэтому, при подготовке к подписанию договоров такого типа, нужно обращать внимание на наличие подобных пунктов и требовать их изъятие из текста договора.

Семейный кодекс Украины предусматривает юридический механизм, позволяющий родителям, не нарушая интересы ребёнка, выйти из алиментных правоотношений, которые, как правило, только обременяют обе стороны и порождают всё новые и новые споры.

Мы считаем, что заключение договора о прекращении права на алименты для ребёнка в связи с передачей права собственности на недвижимое имущество это возможный выход. По совершеннолетию ребёнок имеет недвижимое имущество, которое может играть более важную роль в его жизни, чем те незначительные средства, предоставляемые ему в качестве алиментов одним из родителей.

Как показывает практика наших юристов, столь простая с первого взгляда процедура, на самом деле очень трудоёмкая и требует от родителей знания всех нюансов и наличия свободного времени. Многие, взявшись за неё самостоятельно – останавливаются на полпути, так и не достигнув поставленной цели.

Важно понимать, что данный механизм уплаты алиментов возможен на любом этапе, даже на этапе принудительного исполнения решения государственными исполнителями. Кроме этого его можно рассматривать как добровольное частичное погашение существующей задолженности по алиментам.

К сожалению не все знают о возможности применения такого механизма. Более того не всем под силу пройти все этапы самостоятельно.

Если Вы решили использовать механизм передачи недвижимости в собственность в счет уплаты алиментов – наши юристы ответят на все Ваши вопросы и смогут оказать Вам квалифицированную помощь на всех этапах.